J'ai construit moi-même ou fait construire ma maison, comment se calcule la plus-value ?

En cas de cession d'une maison que vous avez construite ou faite construire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.

En pratique, le prix de cession doit donc être ventilé entre la part relative au terrain et celle relative à la construction.

Plus-value afférente au terrain

La fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée à partir de son prix d'achat ou si vous l'avez acquis par donation ou succession, de la valeur stipulée dans l'acte.

Pour le calcul de la durée de détention, il convient de retenir, comme date d'acquisition du terrain, la date à laquelle il est entré dans le patrimoine du cédant indépendamment de la date du début d'exécution des travaux de construction.

Plus-value afférente à la construction

La fraction de la plus-value afférente à la construction est calculée à partir du coût des travaux de construction ; il s’agit uniquement des travaux réalisés avant l'achèvement de l'immeuble.

Par coût des travaux, on entend notamment les frais d'architecte, les taxes et participations liées à la construction et les factures et mémoires des entrepreneurs de tous les corps d'État.

Si les travaux ne sont pas réalisés par une entreprise, les heures de travail que vous avez effectuées personnellement ne sont pas prises en compte. Vous pourrez par contre déduire le prix d'achat des matériaux et les salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés.

En ce qui concerne les travaux effectués après achèvement, les modalités de prise en compte sont plus restrictives : le prix d'acquisition est majoré des seules dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise.
En outre, ces dépenses ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (des revenus fonciers notamment, si la maison est louée); elles ne doivent pas non plus présenter le caractère de dépenses locatives.

Lorsque l'immeuble est cédé plus de cinq ans après son achèvement, le contribuable qui ne peut justifier de ces dépenses peut les évaluer forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition.

La durée de détention est calculée à partir de la date du début d'exécution des travaux de construction.