J'ai construit moi-même ou fait construire ma maison, comment se calcule la plus-value ?

En cas de cession d'une maison que vous avez construite ou faite construire, il convient de déterminer de façon distincte la fraction de la plus-value afférente au terrain et celle afférente à la construction.

En pratique, le prix de cession doit donc être ventilé entre la part relative au terrain et celle relative à la construction.

Le point de départ de la durée de détention pour le calcul de l'abattement est déterminé distinctement :

  • pour le terrain : par sa date d'acquisition ;
  • pour la construction : par la date du début d'exécution des travaux de construction.

Plus-value afférente au terrain

La fraction de la plus-value afférente au terrain est déterminée à partir de son prix d'achat ou si vous l'avez obtenu par donation ou succession, de la valeur stipulée dans l'acte.

Plus-value afférente à la construction

La fraction de la plus-value afférente à la construction est calculée à partir du coût des travaux de construction ; il s’agit uniquement des travaux réalisés avant l'achèvement de l'immeuble.

Par coût des travaux, on entend notamment les frais d'architecte, les taxes et participations liées à la construction et les factures et mémoires des entrepreneurs, le prix d'achat des matériaux et les salaires et charges sociales des salariés que vous aurez directement employés.

En revanche, les heures de travail que vous avez effectuées personnellement ne sont pas prises en compte.

En ce qui concerne les travaux effectués après achèvement, les modalités de prise en compte sont plus restrictives : le prix d'acquisition est majoré des seules dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise.
En outre, ces dépenses ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu (des revenus fonciers notamment, si la maison est louée); elles ne doivent pas non plus présenter le caractère de dépenses locatives.

Lorsque l'immeuble est cédé plus de cinq ans après son achèvement, le contribuable qui ne peut justifier de ces dépenses peut les évaluer forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition total (terrain et travaux de construction).

MAJ le 21/07/2022