L’IFI porte sur la valeur des biens immobiliers détenus au 1 janvier : immeubles bâtis ou non (résidences, locations, terrains, constructions) et les droits immobiliers. Elle s’applique également aux parts ou actions de sociétés, quels que soient leur forme, régime fiscal ou localisation, ainsi qu’aux titres de fonds de placement collectif et aux contrats d’assurance‑vie ou de capitalisation rachetables qui représentent des actifs immobiliers.

Sont exclus de l’assiette les biens considérés comme professionnels. Certains biens non professionnels bénéficient d’une exonération partielle, notamment les forêts, les comptes d’investissement forestier, les biens ruraux loués à long terme et les parts de groupements fonciers agricoles, dont seule une fraction de la valeur doit être déclarée.

Les participations minoritaires sont exonérées lorsque le détenteur possède moins de 10 % du capital et des droits de vote d’une société dont l’activité n’est pas immobilière. De même, les parts de fonds collectifs avec une faible proportion d’actifs immobiliers et les investissements dans les SIIC sont non imposables tant que la détention reste en dessous des seuils légaux.

L’achat d’un terrain à bâtir nécessite obligatoirement l’intervention d’un notaire. Selon que le vendeur est un particulier ou un professionnel, les frais de notaire comprennent des droits de mutation, une taxe de publicité foncière et, le cas échéant, la TVA.

Lors de la construction, la TVA s’applique en principe au taux normal, mais un taux réduit peut être accordé dans les zones d’aménagement urbain ou de rénovation, à condition que le logement soit destiné à la résidence principale et que les ressources des acquéreurs respectent les plafonds prévus. Le taux réduit s’obtient soit directement auprès du prestataire dans le cadre d’un contrat de construction, soit par la procédure de « livraison à soi‑même » avec les formulaires fiscaux appropriés.

À l’achèvement, le propriétaire doit déposer en ligne, dans les 90 jours, une déclaration foncière et les informations relatives aux taxes d’urbanisme via son espace Finances publiques. Le respect du délai peut ouvrir droit à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant deux ans.

Pour les précisions détaillées et les formulaires, les sites service‑public.gouv.fr et impots.gouv.fr ainsi que le SIG de la politique de la ville sont les références officielles.

Le service du Domaine agit comme curateur à succession vacante : il administre les biens mobiliers et immobiliers du défunt, établit l’inventaire et organise leur vente au profit des créanciers.

Le curateur est l’unique interlocuteur habilité à répondre à toute demande concernant un bien d’une succession vacante ; les démarches (libération d’un logement loué, autorisation de réparations, signalement d’occupations illégales, etc.) doivent être adressées à ce service.

En cas de renonciation à la succession, de dégâts des eaux ou de vente d’un bien en indivision dont l’un des co‑indivisaires est décédé, le Domaine doit être informé : il gère l’actif et le passif, sécurise les biens, coordonne les interventions (huissier, juge, force publique) et perçoit la part du produit de vente pour la succession concernée.

Tous les signalements et demandes se font via le service du Domaine compétent, accessible en ligne et par les formulaires prévus à cet effet.

Remplissez le formulaire 2044‑EB, qui constitue l’engagement de location, dès l’année d’acquisition ou d’achèvement du bien. Vous y indiquez les caractéristiques du logement, sa valeur et les frais d’achat.

Complétez ensuite le formulaire 2042‑RICI, annexe à la déclaration de revenus, pour déclarer le montant de l’investissement locatif. Cette première déclaration se fait également l’année de l’acquisition ou de l’achèvement.

Après la transmission de votre déclaration, l’avis d’impôt comporte un échéancier indiquant les montants à reporter pour les années suivantes, afin de bénéficier de la réduction d’impôt prévue.

Les revenus tirés de vos immeubles français sont imposés soit comme revenus fonciers (location nue), soit comme bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Le régime applicable dépend de la nature du bail : non‑meublé → foncier, meublé → BIC.

Chaque propriétaire doit, avant le 1er juillet, indiquer pour chaque bien s’il s’agit d’une résidence principale ou secondaire, ainsi que l’identité et la période d’occupation des occupants, via le service « Gérer Mes Biens Immobiliers » de votre espace particulier. Aucun changement n’oblige pas à une nouvelle déclaration.

Les locations nues sont soumises à l’impôt sur le revenu selon le régime micro‑foncier ou le régime réel, tandis que les locations meublées relèvent du régime BIC, avec des obligations déclaratives spécifiques.

Les prélèvements sociaux s’appliquent aux revenus immobiliers perçus par les non‑résidents, mais les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un pays de l’Espace économique européen, de la Suisse ou du Royaume‑Uni bénéficient d’une exonération de la CSG et de la CRDS, restant soumises au prélèvement de solidarité. Cette exonération s’obtient en cochant les cases prévues dans la déclaration 2042 C.

Certaines plus‑values immobilières sont totalement exonérées d’impôt selon la nature du bien, le montant de la cession, la durée de détention ou la situation du vendeur.

L’exonération s’applique à la vente de la résidence principale, ainsi qu’à la première cession d’un logement autre que la résidence principale lorsque le prix est réinvesti dans l’acquisition d’une nouvelle habitation principale.

Les retraités, les personnes handicapées de condition modeste et les non‑résidents vendant un logement en France peuvent également bénéficier d’une exonération, tout comme les cessions dont le prix est inférieur à 15 000 €, les opérations d’expropriation, les partages successoraux ou conjugaux, les ventes au profit d’organismes de logement social ou de particuliers s’engageant à créer du logement social, les droits de surélévation et les ventes en zone tendue avec engagement de reconstruction.

Enfin, un abattement pour durée de détention conduit à une exonération totale au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. La case correspondante doit être renseignée dans la déclaration de plus‑value.

Les revenus tirés de la location d’un bien non meublé en France sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers. Le contribuable non‑résident peut être soumis soit au régime micro‑foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur le revenu brut, soit au régime réel, qui permet de déduire les charges réelles. L’option pour le régime réel est possible à tout moment, mais elle devient irrévocable pendant trois ans.

En régime micro‑foncier, il suffit d’inscrire le montant brut des loyers sur la déclaration de revenus principale (case 4BE). En régime réel, il faut remplir la déclaration foncière n° 2044 (ou 2044 spéciale selon la nature du bien) et reporter le résultat sur la déclaration principale (lignes 4BA, 4BB ou 4BC). L’option pour le taux moyen d’imposition nécessite la déclaration de l’ensemble des revenus mondiaux, ce qui peut être avantageux.

Chaque propriétaire doit, avant le 1er juillet, indiquer le statut d’occupation de chaque logement (principal, secondaire ou location) et, le cas échéant, l’identité des occupants via le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers ». Cette formalité est dispensée si aucune modification n’est à signaler depuis la dernière déclaration.

Faire enregistrer un acte (reconnaissance de dette, contrat de prêt, cession de parts, etc.) lui confère une date certaine et une valeur juridique reconnue vis‑à‑vis des tiers. Certains actes sont obligatoires, d’autres le sont seulement pour sécuriser la preuve en cas de litige.

Le dépôt s’effectue auprès du service d’enregistrement compétent, le nombre d’exemplaires et les délais variant selon la nature de l’acte. Le coût comprend un droit fixe, complété éventuellement d’un pourcentage selon le type d’acte.

Les démarches peuvent être réalisées en ligne via le portail dédié, où sont également disponibles les formulaires, la documentation BOFiP et les contacts du service d’enregistrement.

En pratique : les prêts entre particuliers supérieurs à 5 000 € doivent être déclarés ; la promesse de vente peut être enregistrée volontairement, certaines formes imposent un enregistrement rapide ; la cession de parts de SARL entraîne des droits d’enregistrement ; le testament n’est pas obligatoire à enregistrer, sauf s’il est authentique ; le bail d’habitation n’est pas soumis à l’enregistrement, mais peut l’être volontairement pour une date certaine.