Société civile immobilière

Cette fiche traite des loyers perçus par les sociétés civiles immobilières (SCI) ayant pour objet la gestion et la location d'immeubles dont elles sont propriétaires par suite d'apport, d'achat ou de construction et qui rémunèrent des locations de logements ou des locaux commerciaux nus.

Si votre SCI loue des logements ou des locaux professionnels meublés, reportez-vous sur ce site à la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine/mon logement > J'investis dans la location meublée.

Pour une location meublée, la SCI est imposée à l'impôt sur le revenu mais c'est vous en tant qu'associé qui serez redevable de l'impôt en fonction de votre quote-part du résultat de la SCI.

Les déclarations spécifiques aux SCI

Quand, où et quelle déclaration votre SCI doit-elle déposer ?

La SCI doit déposer une déclaration chaque année au plus tard le deuxième jour ouvré qui suit le 1er mai N, pour les loyers perçus en N-1.

La déclaration doit être déposée au Service Impôts des Entreprises compétent, c'est à dire celui du lieu de la direction effective de la SCI. Dans la plupart des cas, les SCI ne disposent d'aucun bureau ou local propre. Dans ce cas, le lieu de la direction effective est la résidence du gérant.

Quelle déclaration votre SCI doit-elle remplir ?

  •  une déclaration n°2072-S si :
    • les associés sont des personnes physiques ;
    • la SCI n’est propriétaire d’aucun immeuble spécial (restauration immobilière Malraux, ou monuments historiques) ;
    • la SCI ne possède aucun bien en nue-propriété ;
    • la SCI n’a opté pour la déduction au titre de l’amortissement pour aucun des logements (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).
  • une déclaration n°2072-C si la SCI est propriétaire :
    • d’un immeuble spécial (restauration immobilière Malraux, ou monuments historiques) ;
    • d’un bien en nue-propriété ;
    • d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »)

Si un des associés de la SCI est une entreprise ou une société, vous trouverez en page 1 des notices des déclarations 2072-S et 2072-C les modalités à suivre pour faire la déclaration de la SCI.

Par quels moyens votre SCI peut-elle déclarer ?

Vous pouvez déclarer en ligne le formulaire 2072-S, via l'espace professionnel que vous aurez créé pour votre SCI, sur ce site.

Vous pouvez également faire appel à un prestataire qui transmettra à l'administration fiscale la déclaration 2072 (S ou C) de votre SCI, via la procédure TDFC-EDI. Pour plus d'informations, rendez-vous sur notre site, à la rubrique Professionnel > Gérer mon entreprise/association au quotidien > Je déclare et je paie les impôts de mon entreprise.

Enfin, les déclarations « papier » sont toujours disponibles.

Les obligations déclaratives des associés pour leur quote-part

A. Vous n’avez que des parts de SCI

Si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières non soumis à l’impôt sur les sociétés, vous n’avez pas à remplir de déclaration n°2044. Déclarez votre quote-part de résultat sur votre déclaration des revenus n°2042 dans la rubrique relative aux revenus fonciers. Indiquez en annexe les coordonnées des sociétés, le montant des résultats par société et éventuellement le montant de vos intérêts d’emprunt.

Vous devez déclarer votre résultat en ligne 4BA. Vous pouvez toutefois dans certains cas bénéficier du régime micro-foncier.

Conditions pour bénéficier du régime micro foncier

En principe, vous ne pouvez pas bénéficier de ce régime. Toutefois, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit aux associés personnes physiques de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés qui mettent en location des logements nus si toutes les conditions suivantes sont remplies :

  •  l’associé est également directement propriétaire d’au moins un logement donné en location nue ;
  •  les logements détenus par la société et ceux dont l’associé est propriétaire ne bénéficient pas d’un régime particulier (Périssol, Besson, Robien, Borloo …) ;
  •  le montant des revenus bruts perçus par l’associé (y compris sa quote-part dans les recettes de la société) n’excède pas 15 000 €.

Vous devez ainsi déclarer dans la case 4BE de la déclaration des revenus 2042 le montant cumulé :

  • des loyers encaissés provenant du logement dont vous êtes directement propriétaire,
  • et des loyers du logement détenu par la SCI pour la quote-part qui vous revient.

B. Dans les autres cas

Vous devez souscrire une déclaration de revenus foncier n° 2044 ou 2044-SPE.

Déclarez alors les revenus de vos parts de SCI au paragraphe 110 de la déclaration n° 2044 ou 2044-SPE.

Indiquez :

  • ligne 111 : revenus bruts ;
  • ligne 112 : frais et charges (sauf intérêts d'emprunt) ;
  • ligne 113 : intérêts d'emprunts ;
  • ligne 114 : bénéfice ou déficit.

Cochez les cases de la rubrique 110 si vous avez opté pour l’un ou l’autre des dispositifs spécifiques (cf. infra).

Sur la déclaration n°2044 spéciale, vous retrouverez le paragraphe 110 pour les immeubles ordinaires et le paragraphe 400 pour les immeubles spéciaux.

Indiquez le nom et l’adresse des SCI dans lesquelles vous êtes associé ainsi que la part du résultat vous revenant.

Pour remplir les différentes colonnes, conformez-vous aux indications figurant sur l’attestation annuelle que la SCI vous a remise. Conservez l’attestation. Votre service des impôts pourra vous la demander.

Si vous avez contracté personnellement des emprunts pour acquérir vos parts ou faire vos apports à la société, vous devez ajouter les intérêts de ces emprunts à ceux de la société.

Pour vos prêts personnels, indiquez rubrique 410, la dénomination de la SCI concernée par ces emprunts, le nom et l’adresse de la banque et le montant des intérêts versés.

Les dispositifs spécifiques « Conventionnement Anah » et « Besson ancien »

Les dispositions relatives aux déductions spécifiques de 30 %, 45 %, 60 % ou 70 % ( « Borloo ancien »), ou 15 %, 30 %, 50 %, 70 % ou 85 % (« Cosse »), 26 % (dispositif « Besson ancien ») s’appliquent dans les mêmes conditions lorsque les immeubles y ouvrant droit sont la propriété d’une SCI.

Chaque associé peut choisir ou non de bénéficier de ces dispositifs.

Pour bénéficier des déductions spécifiques « conventionnement Anah » ou « Besson ancien » :

  • la société doit s’engager à louer le logement non meublé à usage d’habitation principale pendant 6 ans (dispositif « Besson ancien ») ou pendant la durée d’application de la convention signée avec l’Anah (dispositifs « Borloo ancien » et « Cosse ») ;

  • vous devez vous engager à conserver vos parts jusqu’à l’expiration du délai de location de 6 ans (dispositif « Besson ancien ») ou pendant la durée d’application de la convention signée avec l’Anah (dispositifs « Borloo ancien » et « Cosse ») imparti à la société.

Ce choix est irrévocable.

Le locataire doit être une personne autre que l'un des associés, un membre du foyer fiscal ou un ascendant ou un descendant d'un des associés.

Vous devez joindre votre engagement de conserver vos titres à votre déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le bail initial a pris effet.

Si vous ne respectez pas ces engagements, le supplément de déduction pratiqué sera repris au titre de l’année de rupture de l’engagement ou de la cession des parts.

Les dispositifs spécifiques « Robien-SCPI» et « Borloo SCPI »

Contrairement aux dispositifs Périssol et Besson neuf, les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ne peuvent pas bénéficier des dispositifs Robien, Robien recentré et Borloo neuf. En effet, dans le cas d'une SCPI, seul l'associé peut pratiquer la déduction au titre de l'amortissement de sa souscription.

Le bénéfice de l'amortissement est subordonné à l'engagement de la société de louer le logement nu à usage d'habitation pendant 9 ans. Ensuite, chaque associé peut choisir s'il souhaite ou non bénéficier de l'amortissement.

Si vous avez opté pour le bénéfice de l'amortissement, cochez la case correspondante de la rubrique 110 de la déclaration n°2044 spéciale et mentionnez le montant de l'amortissement ligne 113.

Conservez l'attestation délivrée chaque année par la SCPI, votre service des impôts pourra vous la demander.

De plus, vous devez conserver vos parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société, soit 9 ans, le cas échéant prorogé. Ce choix est irrévocable.

Traitement des déficits

Déduisez de votre revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol), la quote-part du déficit provenant de la SCI. Ces déficits ne doivent pas résulter des intérêts d’emprunt. Ceux qui résultent de ces intérêts ou qui dépassent 10 700 € ou 15 300 € sont déductibles des revenus fonciers des 10 années suivantes.

Si votre revenu global est insuffisant pour absorber le déficit imputable (limité à 10 700 € ou 15 300 €)), l’excédent de déficit s'imputera sur vos revenus globaux des 6 années suivantes.

La limite de 10 700 € (ou 15 300 €) s’apprécie au niveau de chaque associé et non de la SCI. Elle englobe toutefois tous les immeubles ou parts de SCI que vous et les membres de votre foyer fiscal possédez.

Conditions à respecter

La déduction du déficit foncier sur votre revenu global est acquise si la location se poursuit jusqu’au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle au titre de laquelle la déduction a été pratiquée.

La SCI doit donc louer pendant 3 ans si vous (ou un autre associé) avez bénéficié d’une déduction de déficits fonciers sur votre revenu global.

De plus, vous devez conserver vos titres pendant la même durée. Si vous vendez vos parts pendant ces 3 ans, l’avantage fiscal sera remis en cause, même si la société continue à louer.

En cas de décès, invalidité ou perte d’emploi de l'associé ou de son conjoint, l'avantage n'est pas remis en cause.

Les SCI et la TVA

Si les logements loués vides ne peuvent jamais être soumis à TVA, les locaux professionnels peuvent l'être sur option ou en application d'une disposition légale particulière (article 262 D 2° du CGI).

Option pour la TVA

Si votre SCI possède des locaux professionnels, vous pouvez demander à soumettre les loyers à TVA.

Comment faire ?

En tant que représentant de la SCI, vous devez indiquer votre intention de soumettre les loyers à TVA dans un courrier adressé au Service des Impôts des Entreprises (SIE) qui reçoit habituellement les déclarations de résultats n°2072.

L'option débute alors au 1er jour du mois de votre demande.

Exemple : vous envoyez le courrier pour le compte de la SCI le 15 février. Vous devez soumettre les loyers à TVA à compter du mois de février.

Attention : si votre locataire n'est pas assujetti à TVA, vous devez mentionner l'imposition à la TVA dans le bail.

Si votre SCI donne en location plusieurs immeubles, vous devez exercer une option distincte pour chaque immeuble.

Si dans un même immeuble, la SCI donne plusieurs locaux, l'option ne vaut que pour les locaux professionnels.

En conséquence, l'option ne s'étendra pas aux locaux loués à des locataires non assujettis dont le contrat de bail ne mentionne pas l'option.

L'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'a pas été dénoncée.

Elle peut être dénoncée par courrier auprès du même SIE à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.

Lorsque vous demandez, par ce courrier, à ce que l'option cesse de produire ses effets, la TVA cesse de s'appliquer à partir du 1er jour du mois de votre demande.

A défaut de dénonciation après la période initiale, l'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'est pas dénoncée.

Exemple : si vous avez opté le 15 février N, vous pourrez dénoncer cette option à partir de janvier N+9. Si vous dénoncez l'option par courrier du 15 janvier N+9, les loyers ne seront plus soumis à TVA à partir du mois de janvier N+9.

Si vous avez opté le 10 juin N, vous pourrez dénoncer l'option à partir de janvier N+9. Si vous dénoncez cette option par courrier du 5 février N+9, les loyers ne seront plus soumis à TVA à partir du mois de février N+9.

Si vous dénoncer l'option en novembre N+9 par courrier du 20 novembre, les loyers ne seront plus soumis à TVA à partir du mois de novembre N+9.

Obligations de soumettre à TVA (article 261 D 2° du CGI)

Emplacements pour le stationnement des véhicules

Si vous mettez en location un parking, une aire de caravanes ou tout autre emplacement pour stationner un véhicule, quelle que soit sa nature (avions, bateaux, etc...), cette activité de location est obligatoirement soumise à TVA selon les règles de droit commun. Pour connaître ces règles, sur notre site, allez dans la page dédiée aux professionnels et rechercher « comment faire pour...créer mon entreprise » puis « les statuts juridiques et les régimes d'imposition ».

Par contre, si vous louez un logement et qu'une place de parking est comprise dans le bail de location (parce qu'elle fait partie des annexes du logement, par exemple), celle-ci ne doit pas être soumise à TVA. Vous trouverez plus de précisions sur les exceptions à l'obligation de soumettre les places de stationnement à la TVA au bulletin officiel des Finances publiques.

Autre cas

Vous devez soumettre à TVA les locations qui sont pour vous un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial, d'accroître vos débouchés ou lorsque vous participez aux résultats de l'entreprise locataire. Vous trouverez plus de précisions au bulletin officiel des Finances publiques.

MAJ le 09/04/18