Patrimoine taxable à l'IFI

Depuis 2018, l' impôt sur la fortune immobilière (IFI) est créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros. Il a remplacé l'impôt de solidarité sur la fortune.

L'IFI se déclare sur une déclaration annexe n°2042-IFI en même temps que vos revenus, soit entre les mois d'avril et juin, selon que vous souscrivez votre déclaration en ligne ou papier. Consultez le calendrier fiscal sur ce même site (Rubrique Particulier > Vous pouvez aussi...> Consulter votre calendrier fiscal) pour connaître les dates exactes en fonction de votre situation.

Le patrimoine net taxable permet de déterminer si vous êtes imposable à l'IFI

Pour déterminer votre patrimoine net taxable, vous devez évaluer votre actif (somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers) et votre passif (total de vos dettes déductibles).

L’actif est la somme des biens possédés au 01/01/N par le foyer fiscal. Certains biens sont exonérés totalement ou partiellement.

Les biens imposables

Les biens imposables sont constitués de l'ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal au sens de l'IFI. Pour plus de renseignements sur cette notion, reportez-vous à la fiche « Les personnes imposables à l'IFI »

Composent l’actif les biens pour leur montant non exonéré possédés au 01/01/N :

  • les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que :

- les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..). Un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien est à déduire pour la résidence principale.

- les bâtiments classés monument historique,

- les immeubles en cours de construction au 1er janvier N

- les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)...

  • les immeubles ou fraction d'immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés ;
  • les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Cette énumération n’a pas un caractère exhaustif.

Les biens exonérés

Sont totalement exonérés les biens et droits immobiliers considérés comme des biens professionnels dès lors les conditions suivantes sont remplies  :

1. Les biens ou droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession (exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence).

2. Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou droits immobiliers ou son conjoint, ou son partenaire de Pacs, ou son concubin ou les enfants mineurs sous adminis­tration légale.

3. L’activité doit être la profession principale du redevable, c’est-à-dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques.

4. Les biens ou droits immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

5. Sont également exonérées, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l'activité industrielle, commer­ciale, artisanale, agricole ou libérale d'une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou d’une société soumise à l'im­pôt sur les sociétés lorsque le propriétaire des parts ou actions (ou un membre de son foyer fiscal) exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal

 

Lorsqu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération des biens professionnels, sont exonérés partiellement :

 les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%)

Les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA),

les biens ruraux loués par bail à long terme,

es parts de groupements fonciers agricoles non exploitants

 

L'énumération des biens exonérés ainsi que leurs conditions d'exonération présentées ici ne sont pas exhaustives.

L'évaluation des biens

Les biens doivent être évalués au 1er janvier de l'année d’après leur valeur vénale.

Certains biens peuvent être évalués selon des modalités particulières. Par exemple :

  • l'habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion.

A noter qu'en cas d’imposition commune à l'IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement. Dès lors, par exemple, si vous et votre époux(se) faites l’objet d’impositions distinctes au titre de l’impôt sur le revenu, par exception au principe de l’imposition par foyer, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %.

En revanche, lorsque les époux sont sous le régime de la séparation des biens et ne vivent pas sous le même toit (ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps) et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI.

  • les titres admis à une cote officielle sont évalués selon le dernier cours connu au 01/01/N ou selon la moyenne des 30 derniers cours qui précède cette date pour la quote-part des biens immobiliers auxquels ils se rapportent ;
  • les biens détenus en usufruit sont, sauf exception, déclarés pour leur valeur en pleine propriété (en contrepartie ils ne sont pas à déclarer pour le nu-propriétaire).

À noter : des fiches et guides d'évaluation de certains biens sont à votre disposition (les biens immeubles, les entreprises et les titres non cotés des sociétés) sur ce site : Particulier > Déclarer mes revenus > Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière > rubrique « Aide en ligne ».

 

Les dettes pouvant être déduites

Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions générales cumulatives :

  • exister au 01/01/N,
  • être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l'IFI et effectivement supportées par lui
  • être afférentes aux actifs imposables.
  • Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :
  • à des dépenses d'acquisition de biens ou droits immobiliers,
  • à des dépenses d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,
  • aux dépenses d'acquisition des parts ou actions de sociétés ou d'organismes au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers,
  • aux dépenses d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année de départ du locataire,
  • aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière).


Même si les 3 conditions énumérées plus haut sont remplies, certaines dettes ne sont pas déductibles.

C'est le cas lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d'euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d'une même année excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant le seuil n'est admis en déduction qu'à hauteur de 50 % de cet excédent.

De plus les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c’est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération).