Location vide de meubles

Lorsque vous louez un logement vide de meubles, les revenus sont à indiquer dans la catégorie des "revenus fonciers" de votre déclaration de revenus (n°2042).

Précision : si vous louez un logement permettant aux locataires de vivre sans apport extérieur de meubles, il s’agit d’une location meublée. Les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux".Pour plus de précision sur la location meublée, reportez-vous à la fiche « Location meublée » (Particulier > Déclarer mes revenus > Je déclare mes autres revenus).

 

Deux régimes sont applicables aux revenus provenant des locations non meublées.

Le régime "micro-foncier"

Il est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année. Le régime micro foncier ne s'applique pas dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier).

Le revenu brut est déterminé de la façon suivante :

Revenu brut = montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues.

Obligations déclaratives

Le montant du revenu brut doit être porté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur ce montant. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % au revenu que vous déclarez.

Le revenu brut sous déduction automatique de l'abattement de 30 %, est ajouté aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Vous n'avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).

Le régime réel

Il s’applique lorsque le revenu brut est supérieur à 15 000 €, ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...), ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". Cette option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

L'option est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Obligations déclaratives

Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite.

La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d'un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse ») .

La déclaration n° 2044 spéciale concerne :

  • les propriétaires qui ont opté jusqu'en 2009 pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
  • les propriétaires qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR  ;
  • les propriétaires d'immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Le revenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.

Vous pouvez déduire notamment les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Important: des modalités particulières de déduction des charges s'appliquent pour la détermination du revenu foncier au régime réel de l'année 2018 et de l'année 2019. Les charges foncières « récurrentes » afférentes à des échéances de l’année 2018 ne sont déductibles qu’au titre de l’année 2018, quelle que soit la date de paiement effectif de la dette correspondante. L’échéance de la dette correspond à son exigibilité. Consultez les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale et leurs notices pour plus de précisions.

Lorsque le résultat est un bénéfice net foncier (recettes supérieures aux charges), il est ajouté aux autres revenus catégoriels pour être soumis à l'impôt sur le revenu. Il est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042.

Lorsque le résultat est un déficit net foncier (recettes inférieures aux charges), il est imputable, sous certaines conditions et limites, sur le revenu brut global.

Déficit foncier imputable sur le revenu brut global

Un déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu brut global de l'année dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol).

Il est à reporter dans la case 4BC de la déclaration n° 2042.

À noter : lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sous peine de voir l'imputation du déficit foncier sur le revenu global remise en cause.

Déficit foncier imputable sur les revenus fonciers

La fraction du déficit foncier qui excède la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol), et/ou la fraction du déficit foncier qui résulte des intérêts d'emprunts, n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Elle est à reporter dans la case 4BB de la déclaration n° 2042.

Exemple d'imputation de déficit :

Recettes encaissées : 5000 €.
Charges déductibles hors intérêts emprunt : 12 000 €.
Intérêts d'emprunt déductibles : 6 000 €.

Le résultat net foncier est un déficit de 13 000 € ( 5 000 € – 12 000 € – 6 000 € ).
Ce déficit provient des intérêts d'emprunt à hauteur de 1 000 € (5 000 - 6 000 =  - 1000) et des autres charges déductibles à hauteur de 12 000 €.
Par conséquent, le déficit foncier imputable sur le revenu global sera de 10 700 €, (plafond) et le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers sera de 2 300 € (1000 € provenant des intérêts d'emprunt et 1 300 € provenant du plafonnement, à savoir 12 000 € - 10 700 €).

Les déclarations n°2044 ou n°2044 spéciale vous guident le cas échéant pour répartir le déficit.

Année blanche : pour éviter en 2019 un double prélèvement sur vos revenus fonciers

Depuis janvier 2019, l'impôt sur le revenu est prélevé à la source (via un acompte prélevé sur votre compte bancaire) pour les revenus fonciers.

Pour l'ensemble des catégories de revenus soumis au prélèvement à la source, afin que vous n'ayez pas à payer en 2019 à la fois le prélèvement à la source sur les revenus de 2019 et l'impôt sur ces revenus de 2018, l'impôt sur les revenus 2018 est effacé par le « crédit d'impôt modernisation du recouvrement  (CIMR). En revanche, les revenus exceptionnels ainsi que les revenus exclus du champ du prélèvement à la source (revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français) restent soumis à l'impôt sur le revenu en 2019.

Du fait de cette annulation, des modalités particulières de déduction des charges s'appliquent pour la détermination du revenu foncier régime réel de l'année 2018 et de l'année 2019 (cf. plus haut § « Important : »).

Pour la détermination du revenu foncier de l'année 2018, les dépenses de travaux payées en 2018 s'imputent en intégralité en 2018 dans les conditions de droit commun.

Remarque : pour la détermination du revenu foncier de l'année 2019, les dépenses de travaux (dépenses « pilotables ») seront déductibles à hauteur de la moyenne du montant payé en 2018 et du montant payé en 2019. Toutefois, certaines dépenses de travaux payées en 2019 seront déductibles en totalité du revenu foncier de l'année 2019 :

  • travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété. Les dépenses de travaux d'urgence payées en 2019 seront intégralement déductibles du revenu foncier de 2019. Celles qui ont été payées en 2018 seront exclusivement déductibles du revenu foncier de l'année 2018 et ne seront pas retenues pour calculer la moyenne des dépenses de travaux retenue pour le calcul du revenu foncier de 2019 ;
  • travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ;
  • travaux effectués sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 au titre des monuments historiques ou ayant reçu en 2019 le label délivré par la Fondation du Patrimoine.

Le revenu net foncier 2018 ouvrant droit au CIMR est égal au revenu net foncier non exceptionnel de l'année 2018, à l'exclusion des revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français (qui ne sont pas concernés par le prélèvement à la source et donc ne sont pas concernés par le CIMR).

Si vous êtes au régime micro foncier, le revenu net foncier qui ouvre droit au bénéfice du CIMR est déterminé par l’administration à partir des montants déclarés aux lignes 4BE, 4BK et 4XD (recettes exceptionnelles n'ouvrant pas droit au CIMR) de la déclaration des revenus n°2042.

Si vous êtes au régime réel d’imposition et souscrivez une déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale, le revenu net foncier qui ouvre droit au bénéfice du CIMR est le revenu net foncier imposable de l’année 2018 calculé dans les conditions de droit commun - sous réserve des modalités particulières de prise en compte des charges foncières récurrentes décrites ci-avant  :

  • à l’exclusion de sa fraction correspondant à des majorations pour rupture d’engagement ou pour régularisation de charges de copropriété non déductibles (case 4XC) ;
  • au prorata des recettes non exceptionnelles (case 4XA) sur le total des recettes (case 4XB).

Le revenu net foncier ouvrant droit au CIMR est déterminé par application de ce prorata au revenu net foncier imposable de l’année 2018 retraité.

Si votre résultat est déficitaire ou nul, vous n'avez pas à remplir ces cases spécifiques au CIMR.

Par ailleurs, si vous n'avez pas perçu de revenus de nature exceptionnelle et si vous n'avez effectué aucune des régularisations ou majorations citées ci-dessus, le CIMR sera calculé sur la base de la totalité de votre revenu foncier imposable.

MAJ le 28/03/2019