Location vide de meubles

Lorsque vous louez un logement vide de meubles, les revenus sont à indiquer dans la catégorie des "revenus fonciers" de votre déclaration de revenus (n°2042).

Précision : si vous louez un logement permettant aux locataires de vivre sans apport extérieur de meubles, il s’agit d’une location meublée. Les revenus des locations meublées sont imposés dans la catégorie des "bénéfices industriels et commerciaux". Pour plus de précision sur la location meublée, reportez-vous à la fiche « Location meublée » (Particulier > Déclarer mes revenus > Je déclare mes locations immobilières > Location meublée).

Deux régimes d'imposition existent pour les revenus fonciers : le régime micro foncier ou le régime réel.

Le régime "micro-foncier"

Il est applicable lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n'excède pas 15 000 € (charges non comprises) pour l’ensemble du foyer fiscal, quelle que soit la durée de location au cours de l'année. Le régime micro foncier ne s'applique pas dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier).

Le revenu brut est déterminé de la façon suivante :

Revenu brut = montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues.


Régime micro foncier et parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) :

Si vous êtes détenteur de parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés (et non dotées de la transparence fiscale) et que vous donnez également en location des immeubles nus, vous pouvez bénéficier du régime micro foncier à la condition que le montant annuel de vos revenus fonciers bruts c’est-à-dire les loyers en principal, les recettes accessoires et le revenu brut annuel correspondant à votre quote-part dans les sociétés immobilières ou les FPI n’excède pas 15 000 €, charges non comprises.

Ces revenus ne doivent toutefois pas provenir de la location de propriétés bénéficiant d’un régime spécial (Périssol, Besson neuf, Robien classique, Robien recentré, Borloo neuf, Monuments historiques…).

En revanche, si vous détenez uniquement des parts de sociétés immobilières ou de FPI non soumis à l’impôt sur les sociétés et non dotés de la transparence fiscale vous êtes expressément exclu du régime micro foncier.

Obligations déclaratives du régime micro foncier et détermination du revenu imposable

Le montant du revenu brut doit être porté dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.Vous n'avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir (déclaration n°2044).

Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué automatiquement sur le montant déclaré. Il est réputé comprendre l’ensemble des charges supportées par le propriétaire. Vous ne devez pas enlever de vous-même cet abattement de 30 % au revenu que vous déclarez.

Le revenu brut sous déduction automatique de l'abattement de 30 %, est ajouté aux autres revenus pour être soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Focus sur les revenus fonciers de source étrangère en cas de régime micro

Le montant total des revenus fonciers imposables déclarés case 4BE (micro foncier) doit inclure, le cas échéant, les revenus fonciers de source étrangère. Les revenus fonciers de source étrangère ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français, déclarés sur la déclaration n° 2047, doivent également être mentionnés case 4BK (recettes brutes sans abattement).

Renoncer au régime micro-foncier ?

Vous pouvez renoncer au régime micro-foncier et opter pour le régime réel de détermination de vos revenus fonciers si celui ci est plus favorable pour vous. Cette option s’effectue en souscrivant une déclaration de revenus fonciers n° 2044. Elle est irrévocable pendant 3 ans. Au terme de la période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Le régime réel d'imposition

Il s’applique lorsque :

  • le revenu brut est supérieur à 15 000 € ;
  • ou si vous êtes expressément exclu du régime micro-foncier (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol...) ;
  • ou sur option pour les loueurs relevant normalement du régime "micro-foncier". Cette option résulte du dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044. L'option est valable et irrévocable pendant trois ans. Au terme de cette période de trois ans, l'option se reconduit annuellement par le dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2044.

Obligations déclaratives du régime réel d'imposition

Une déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou n° 2044 spéciale doit être souscrite.

La déclaration n° 2044 est destinée aux propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien ou relevant d'un « conventionnement Anah » (dispositifs « Borloo ancien » ou « Cosse »).

La déclaration n° 2044 spéciale concerne :

  • les propriétaires qui ont opté jusqu'en 2009 pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs (dispositifs « Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Robien ZRR classique ou recentré » ou « Borloo neuf ») ;
  • les propriétaires qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR ;
  • les propriétaires d'immeubles spéciaux : immeubles classés monuments historiques ou immeubles détenus en nue-propriété.

Modalité d'imposition

Le revenu foncier imposable au régime réel est égal, chaque année, à la différence entre le montant des recettes encaissées et le total des frais et charges déductibles, pour leur montant réel et justifié.

Vous pouvez déduire notamment les frais d'administration et de gestion, certains travaux, les impôts et taxes, les primes d'assurances, les provisions pour charges de copropriété et les intérêts d'emprunt.

Important : des modalités particulières de déduction des charges s'appliquent pour la détermination du revenu foncier au régime réel de l'année 2019. Les charges foncières « récurrentes » payées en 2019 mais afférentes à des échéances de l’année 2018 ne sont déductibles qu’au titre de l’année 2018. L’échéance de la dette correspond à son exigibilité. Consultez les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale et leurs notices pour plus de précisions.

Par ailleurs, lorsque le revenu foncier est calculé au régime réel, des modalités dérogatoires de déduction s’appliquent aux dépenses de travaux au titre de l’année 2019.

Ainsi, le montant des dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable de l’année 2019 est égal à la moyenne des charges de l’espèce respectivement supportées au cours des années 2018 et 2019 (règle dite de la moyenne).

Cependant, certaines dépenses de travaux sont déductibles dans les conditions de droit commun des charges foncières, sans application de la règle de la moyenne, du fait des circonstances dans lesquelles elles sont réalisées. Il s’agit :

  • des travaux d’urgence rendus nécessaires par l’effet de la force majeure ou décidés d’office par le syndic de copropriété ;

  • et des travaux effectués sur un immeuble acquis en 2019.

Par ailleurs, pour les biens locatifs en copropriété, les provisions pour charges de copropriété peuvent intégrer des dépenses de travaux qui font l’objet de modalités spécifiques de déduction pour la détermination du revenu net foncier imposable.

Pour plus de précisions sur la déduction des charges de travaux, consultez les déclarations n° 2044 et 2044 spéciale et leurs notices ou le BOI-IR-PAS-50-20-10.

Lorsque le résultat est un bénéfice net foncier (recettes supérieures aux charges), il est ajouté aux autres revenus catégoriels pour être soumis à l'impôt sur le revenu. Il est à reporter dans la case 4BA de la déclaration de revenus n° 2042.

Lorsque le résultat est un déficit net foncier (recettes inférieures aux charges), il est imputable, sous certaines conditions et limites, sur le revenu brut global.

Gestion des déficits dans le régime réel d'imposition

Déficit foncier imputable sur le revenu brut global

Un déficit foncier résultant des charges autres que les intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu brut global de l'année dans la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol ou sur un logement qui relève de la déduction spécifique « Cosse » dans le cadre d’une convention avec l’Anah).

Il est à reporter dans la case 4BC de la déclaration n° 2042.

À noter : lorsqu'un contribuable, propriétaire d'un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d'une année, l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sous peine de voir l'imputation du déficit foncier sur le revenu global remise en cause.

Déficit foncier imputable sur les revenus fonciers

La fraction du déficit foncier qui excède la limite de 10 700 € (ou 15 300 € lorsqu'un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiqué la déduction au titre de l'amortissement Périssol), et/ou la fraction du déficit foncier qui résulte des intérêts d'emprunts, n'est imputable que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Elle est à reporter dans la case 4BB de la déclaration n° 2042.

Exemple d'imputation de déficit :

Recettes encaissées : 5000 €.
Charges déductibles hors intérêts emprunt : 12 000 €.
Intérêts d'emprunt déductibles : 6 000 €.

Le résultat net foncier est un déficit de 13 000 € ( 5 000 € – 12 000 € – 6 000 € ).
Ce déficit provient des intérêts d'emprunt à hauteur de 1 000 € (5 000 - 6 000 =  - 1000) et des autres charges déductibles à hauteur de 12 000 €.
Par conséquent, le déficit foncier imputable sur le revenu global sera de 10 700 €, (plafond) et le déficit foncier imputable sur les revenus fonciers sera de 2 300 € (1000 € provenant des intérêts d'emprunt et 1 300 € provenant du plafonnement, à savoir 12 000 € - 10 700 €).

Les déclarations n°2044 ou n°2044 spéciale vous guident le cas échéant pour répartir le déficit.

Retrouver également des informations sur les revenus fonciers dans le dépliant « Revenus foncier » accessible depuis le bloc « Documentation utile » de la page « Je déclare mes locations immobilières ».

MAJ le 09/04/2020