Les régimes d'imposition

Le régime micro des locations meublées

Vos revenus de l’année précédente ne dépassent pas 32 900 € pour une location meublée classique ou 82 200 € pour des meublés de tourisme classés ou des chambres d’hôte ? Vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable ? Utilisez le régime micro.

Un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » à compter de 2017 – revenus 2016) ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes est automatiquement appliqué sur les revenus tirés de cette location. Son montant minimum est de 305 €.

Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus. Vous devez déclarer le montant total des loyers perçus, charges locatives comprises (c'est-à-dire les provisions pour charges payées par le locataire).

Les revenus tirés de ces locations sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Votre BIC imposable correspond au montant de vos revenus déclarés, diminué de l'abattement (50 ou 71 %) automatiquement calculé par le service des impôts. Il est ajouté aux autres revenus de votre foyer fiscal pour être soumis à l'impôt sur le revenu au barème progressif.

Si vous êtes loueur en meublé non professionnel, ces revenus seront également taxés à 15,5 % au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvements sociaux). Ces prélèvements apparaissent sur votre avis d'impôt sur le revenu.

En revanche, si vous êtes loueur en meublé professionnel, les contributions sociales doivent être réglées auprès du RSI (régime social des indépendants).

Où reporter les revenus sur votre déclaration ?

Si vous êtes un loueur en meublé non professionnel (LMNP), déclarez les recettes perçues sur la déclaration des revenus complémentaire (n° 2042 C PRO dans le cadre des locations meublées non professionnelles).

Si vous êtes un professionnel, déclarez vos revenus dans le cadre « revenus industriels et commerciaux professionnels » ligne « régime micro-BIC > revenus imposables ».

Attention : si vous détenez un logement ou un local en indivision, vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro. Vous devez déclarer votre revenu en régime réel.

Le régime réel des locations meublées et la réduction d'impôt Censi-Bouvard

Le régime réel s'applique lorsque vos revenus dépassent les limites d'application du régime micro BIC ou lorsque vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges ou amortir votre bien.

Le régime réel d'imposition suppose que vous teniez une comptabilité. Celle-ci doit être conforme au code du commerce et au plan comptable général. Pour cela, vous pouvez faire appel à un expert-comptable. Vous devez déposer une déclaration de résultat n° 2031 et ses annexes (bilan, compte de résultats …) .

Comment opter pour le régime réel ?

Lors du début d'activité

Vous pouvez indiquer votre choix pour l'imposition à un régime réel d'imposition (régime simplifié d'imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d'existence P0i remise à votre centre de formalités des entreprises (greffe du tribunal de commerce pour les LMNP). A défaut, vous signalez votre volonté d'opter pour le régime réel par le dépôt d'une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes ) dans les délais. Celle-ci doit être souscrite de façon dématérialisée au plus tard le 2ème jour ouvré du mois de mai.

En cours d'activité

Vous pouvez être imposé à l'un des régimes réels (régime réel normal ou régime simplifié d'imposition) en exerçant votre option par courrier auprès de votre SIE avant le 1er février N au titre de l'année N pour une déclaration à déposer en N+1.

Dans tous les cas

Votre option est valable pour au moins 2 ans et se renouvelle automatiquement.

Si vous souhaitez revenir à un régime micro, vous devez dénoncer cette option au plus tard à l’expiration de chaque période, par lettre auprès de votre service des impôts des entreprises (SIE).

Si vos locations sont soumises à TVA, vous devez obligatoirement déclarer vos loyers et le résultat qui en découle suivant l'un des régimes réels d'imposition en BIC.

Pour plus de précisions, reportez-vous sur ce site à la rubrique Professionnel > Créer mon entreprise.

Déduction des charges

Le loueur en meublé professionnel ou non professionnel imposé d'après un régime réel peut, sous certaines conditions, déduire des loyers de ses locations meublées certaines charges qu’il a effectivement supportées dans l’intérêt de son activité.

Contrairement aux règles applicables aux revenus fonciers, les charges déductibles ne font l'objet d'aucune liste indicative mais doivent répondre aux conditions générales de déduction des charges en BIC. Elles doivent :

  • être exposées dans l'intérêt direct de l'exploitation ou se rattacher à la gestion normale de l'entreprise ;
  • correspondre à une charge effective et être appuyées de justifications suffisantes ;
  • être comprises dans les charges de l'exercice au cours duquel elles ont été engagées.

Pour plus de précisions, reportez-vous sur ce site à la rubrique Professionnel > Créer mon entreprise.

Déduction des amortissements

Le loueur en meublé imposé d'après un régime réel peut également déduire l’amortissement du prix d’achat des biens (meubles et immeubles) à la condition que ceux-ci soient inscrits à l’actif de son bilan : on parle d’actif immobilisé.

Comptablement, l'amortissement correspond en principe à la prise en compte de la perte de valeur d'un bien du fait du temps et de son usage, constatée chaque année.

Mais, fiscalement, pour les locations meublées, la déduction de l'amortissement est limitée. La quote-part d'amortissement déductible ne peut pas dépasser le montant égal à la différence entre le total des loyers et les autres charges payées dans l'intérêt de l'activité de location meublée. Cela signifie que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit.

Attention : seuls les amortissements constatés en comptabilité sont déductibles fiscalement, à condition qu'ils répondent aux conditions générales de déduction des charges.

Exemple :

Valeur du logement base de l'amortissement : 150 000 €
Taux d'amortissement : 2 %
Montant annuel de l'amortissement : 3 000 €
Total des loyers acquis dans l'année :10 000 €
Total des charges admises en déduction : 8 000 €
Maximum d'amortissement admis en déduction : total des loyers – total des charges = 10 000 € - 8 000 € = 2 000 €

Même si le montant annuel de l'amortissement est de 3 000 €, vous ne pourrez déduire que 2 000 €. Le reliquat de 1 000 € sera déductible les années suivantes.

Si les charges sont supérieures ou égales aux loyers, le résultat est nul ou déficitaire. Les amortissements peuvent alors être reportés sans limitation de durée, tant que l'activité de location meublée est déficitaire, pour n’être imputés qu’ensuite. Un tableau de suivi des amortissements dont la déduction est différée doit être joint à la déclaration de résultats. Retrouvez le modèle dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-AMT-20-40-10-40.

Par conséquent, les amortissements non déduits sont reportables sur les années suivantes sans limitation dans le temps. Néanmoins, le report des amortissements cesse en cas de vente du logement loué meublé ou en cas d'arrêt de la mise en location si vous n'avez pas d'autre activité imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels.

De plus, le cumul de la déduction de l’amortissement avec la réduction Censi-Bouvard répond à des règles particulières.

La réduction « Censi-Bouvard »

Date d’investissement : du 01/01/2009 au 31/12/2016 (31/12/2017 pour des résidences autres que des résidences de tourisme classées*).


Forme d’investissements possibles :

  • achat d’un logement neuf ;
  • achat d'un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
  • achat d’un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation ou qui fait l’objet de travaux en vue de sa réhabilitation.

Affectation du logement ; il doit se situer dans l'une des structures suivantes :

  • établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapées (code de l’action sociale et des familles (CASF), 6° et 7° du I de l’article L. 312-1) ;
  • établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie, dont l’état nécessite une surveillance médicale constante et des traitements d’entretien (code de la santé publique, 3° de l’article L. 6143-5) ;
  • résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l’agrément « qualité » visé à l’article L. 7232-3 du code du travail ;
  • ensemble de logements géré par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale et affecté à l’accueil familial salarié de personnes âgées ou handicapées (CASF, art. L. 444-1 à L. 444-9) ;
  • résidence avec services pour étudiants ;
  • résidence de tourisme classée. Les logements situés dans une résidence de tourisme classée peuvent être occupés par leur propriétaire dans la limite d’une durée de huit semaines par an.

* La période d'application de la réduction de la réduction d'impôt « Censi-Bouvard » est prorogée d'un an pour les acquisitions de logements réalisées du 1er janvier au 31/12/2017 dans des résidences autres que des résidences de tourisme classées.

Toutefois, les acquisitions de logements réalisées du 1er janvier au 31/03/2017 dans des résidences de tourisme classées demeurent éligibles à la réduction d'impôt « Censi-Bouvard », sous réserve d'avoir été engagées par un contrat préliminaire de réservation visé à l'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation signé et déposé au rang des minutes d'un notaire ou enregistré au service des impôts au plus tard le 31/12/2016 ou par une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique de vente signée au plus tard le 31/12/2016.

Engagement (durée) : 9 ans en location meublée non professionnelle (LMNP) dans le délai d’un mois à compter de son achèvement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Forme de l’avantage fiscal : réduction d'impôt.
Base de l’avantage : prix d’acquisition ou de revient du ou des logements retenus dans la limite globale de 300 000 € au titre d’une même année d’imposition.
Fait générateur : selon la forme de l'investissement, le fait générateur est l'année d'achat du logement ou l'année d'achèvement des travaux ou l'année d'achèvement de la construction (BOI-IR-RICI-220-30 n° 1).
Taux de l’avantage : réduction d'impôt : 25 à 11 %. Pour des investissements réalisés :

en 2009 et 2010 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 140 ;

en 2011 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 210 ;

en 2012 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 290 :

à compter de 2013 : BOFiP-IR-RICI-220-30 n° 300.

Lien à la documentation : BOI-IR-RICI-220.


Les loueurs en meublé qui se sont engagés dans un dispositif « Censi-Bouvard » pour bénéficier d'une réduction d'impôt doivent apporter un traitement spécifique à l'amortissement de leur local s'ils sont imposés en BIC à un régime réel.
Cette réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements dans la limite de 300 000 €.
Vous ne pouvez donc déduire du résultat imposable que les amortissements pour la valeur de l'immeuble qui n'aura pas été prise en compte pour le calcul de la réduction d'impôt.

Exemple : vous achetez un logement et souhaitez bénéficier de la réduction d'impôt Censi-Bouvard. Vous souhaitez également amortir ce bien.
Le prix de revient du logement est de 420 000 €.
La réduction d'impôt sera calculée sur un montant de 300 000 € (plafond maximal).
L'amortissement sera calculé sur une base de 420 000 € mais la fraction déductible du résultat (imposé en BIC) sera calculée sur 120 000 € c'est à dire 420 000 € (prix de revient du logement) – 300 000 € (base de la réduction d'impôt).

Les conséquences de la distinction entre les loueurs en meublé professionnels et non professionnels (LMNP)

Sur les déficits

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Les déficits retirés d'une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans exclusivement sur les revenus provenant d'une location meublée non professionnelle.

Exemple : vous avez une activité artisanale imposée en BIC professionnel et vous louez un logement meublé. Suite à des travaux, votre location meublée non professionnelle est déficitaire de 1000 € l'année N alors que le résultat de votre activité artisanale est de 2 000 €. Votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu au titre de l'année N sera de 2 000 €. Vous ne pouvez pas déduire votre déficit provenant de la location meublée non professionnelle du résultat de votre activité artisanale.

En N+1, votre location meublée non professionnelle vous rapporte 300 € et votre activité artisanale est bénéficiaire de 20 000 €. Votre revenu imposable à l'impôt sur le revenu sera de 20 000 € et votre déficit reportable provenant de la location meublée non professionnelle sera réduit à 700€ (1 000 € – 300 €). Vous pourrez le reporter jusqu'en N+9 sur les bénéfices éventuellement réalisés au cours de ces années.

Pour les loueurs professionnels

Les déficits retirés de l'activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant 6 ans.

La détermination de ces déficits doit bien sûr être conforme aux règles du code général des impôts sur la déductibilité des charges. Ainsi, par exemple, les déficits ne doivent pas provenir d’amortissements exclus des charges déductibles.

Exemple : vous êtes loueur en meublé professionnel et votre conjoint est salarié. En N, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 10 000 € alors que les salaires imposables de votre conjoint s’élèvent à 40 000 €. Le revenu imposable de votre foyer sera alors de 30 000 € (40 000 – 10 000). Aucun déficit n'est reportable en N+1.

En N+1, votre activité de loueur en meublé professionnel génère un déficit qui s'élève à 20 000 € tandis que les salaires de votre conjoint s'élèvent à 10 000 €. Au titre de N+1, le revenu imposable de votre foyer sera alors nul. Un déficit global de 10 000€ est créé (10 000 – 20 000). Ce déficit global s'imputera sur les revenus globaux des années suivantes, sans pouvoir être reporté au-delà de six ans.

Sur les plus-values immobilières

Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP)

Les plus-values réalisées lors de la cession de vos locaux d'habitation meublés sont imposées comme des plus-values privées. Elles ne relèvent donc pas du régime des plus-values professionnelles.

En conséquence, si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard et limité le montant de vos amortissements, cela n'a aucune incidence sur le calcul de la plus-value.

Retrouvez les règles d'imposition des plus-values privées dans la rubrique Particulier > Gérer mon patrimoine, mon logement.

Pour les loueurs professionnels

Les loueurs en meublé professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession des locaux mis en location.

Si vous avez bénéficié de la réduction d'impôt Censi-Bouvard, la détermination de votre plus-value nécessite un calcul spécifique comme expliqué dans le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°340.

Les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, à condition que l'activité soit exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux années civiles qui précèdent la date de clôture de l'exercice de réalisation de la plus-value n'excède pas le seuil de 90 000 € HT et d'une exonération partielle si ces mêmes recettes sont comprises entre 90 000 € HT et 126 000 € HT (art 151 septies du CGI).

Si l'une de ces conditions n'est pas satisfaite, elles sont soumises au régime des plus et moins-values professionnelles à court ou long terme (art 39 duodecies du CGI).

Consultez le bulletin officiel des Finances publiques référencé BOI-BIC-CHAMP-40-20 n°400 et suivants pour plus de précisions.

MAJ le 07/04/17