Immeubles spéciaux

Le dispositif concernant les monuments historiques

La déclaration de revenus fonciers issus d'immeubles spéciaux doit être effectuée à partir d'un formulaire n° 2044 spéciale. Celui-ci comporte, page 4 et 5, une colonne par type d'immeuble. Si vous possédez plusieurs immeubles d’une même caté­gorie, joignez un état rédigé sur le modèle de la rubrique 410 (lignes 420 à 460) et reportez le résultat global ligne 470 de la colonne concernée.

Aucune date d'investissement n'est exigée.

Depuis l’imposition des revenus de 2009, le régime dérogatoire d’imputation sur le revenu global du déficit foncier afférent aux monuments historiques et assimilés est subordonné à trois conditions :

  • engagement de conserver la propriété des immeubles pendant une période de 15 ans au minimum, à compter de leur acquisition, y compris lorsque celle-ci est antérieure au 1er janvier 2009 ;
  • détention directe de l'immeuble, pour les immeubles acquis à compter du 1er janvier 2009, sauf s'il est détenu par l'intermédiaire d'une SCI non soumise à l'impôt sur les sociétés :
    • soit, pour les mises en société civile réalisées depuis le 1er janvier 2018, lorsque le monument est, en tout ou partie, classé ou inscrit au titre des monuments historiques et affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de son entrée dans le patrimoine de la société civile, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables ;
    • soit ayant obtenu un agrément délivré par le ministre chargé par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture pour les demandes d'agrément déposées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017 sous conditions ;
    • soit lorsque le monument est classé et affecté au minimum pendant 15 ans à un espace culturel non commercial et ouvert au public ;
    • soit dont les associés sont membres d'une même famille.
  • absence de mise en copropriété de l'immeuble, pour les immeubles ayant fait l'objet d'une division à compter du 1er janvier 2009 sauf si cette division bénéficie d'un agrément délivré par le ministre chargé du budget après avis du ministre chargé de la culture pour les demandes d'agrément déposées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2017 ou, pour les immeubles mis en copropriété depuis le 1er janvier 2018, lorsque le monument est, en tout ou partie, classé ou inscrit au titre des monuments historiques et affecté, au plus tard dans les deux ans qui suivent la date de la division, à l'habitation pour au moins 75 % de ses surfaces habitables .

Les immeubles éligibles sont:

  • immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaire ;
  • immeubles labellisés « Fondation du patrimoine » ;
  • immeubles faisant partie du patrimoine national uniquement si l'agrément du ministère chargé du budget a été reçu ou demandé au plus tard le 31/12/2013.

Localisation des immeubles : aucune condition de localisation.

Avantage fiscal :

  • si l'immeuble ne procure pas de recette (pas de loyers, ni de billetterie, c'est à dire ouvert gratuitement au public ou non ouvert à la visite) il est possible de déduire certaines charges du revenu global en case 6DD de la déclaration des revenus n°2042 : c'est le cas notamment des cotisations de strict entretien versées à l'administration des affaires culturelles, de la participation à des travaux exercés par l'administration des affaires culturelles, ou encore du montant des travaux subventionnés (diminué d'un abattement dont le taux est égal à celui de la subvention). En cas d'excédent des charges sur le revenu global, le déficit ne peut pas être reporté sur les revenus des années suivantes. Vous ne devez pas souscrire de déclaration de revenus fonciers ;
  • si l'immeuble procure des recettes et n'est pas occupé par son propriétaire (loyers issus d'une location partielle ou totale, billetterie pour des droits de visite) : déduction de la totalité des charges sur les revenus fonciers. Sont considérés comme ouverts au public les immeubles historiques que le public est admis à visiter soit au moins 50 jours par an, dont 25 jours non ouvrables, au cours des mois d'avril à septembre inclus, soit au moins 40 jours pendant les mois de juillet, août et septembre:.En cas de déficit foncier, une déduction s'applique sur le revenu global sans aucune limite de montant ;
  • si l'immeuble procure des recettes (loyers issus d'une location totale ou partielle ou billetterie pour droits de visite) et est occupé en partie par son propriétaire les charges foncières à déduire sont les suivantes : totalité des charges résultant de l'ouverture au public, totalité des primes d'assurance , totalité des cotisations de strict entretien versées à l'administration des affaires culturelles, participation à des travaux exécutés par l'administration des affaires culturelles, travaux ouvrant droit à des subventions, fraction des autres charges foncières correspondant aux locaux ouverts au public. En cas de déficit foncier, unedéduction sur le revenu global est possible sans aucune limite de montant : déduction du revenu global des charges non prises en compte dans le revenu foncier en case 6DD de la déclaration des revenus n°2042 .

Base de l'avantage fiscal :

  • charges de droit commun ;
  • certains travaux (sous conditions) ;
  • certaines charges spécifiques (BOI-ANNX-000093-20140417).

Toutefois, pour les immeubles historiques et assimilés qui ne procurent aucune recette ou qui procurent des recettes et sont occupés par leurs propriétaires, certaines charges foncières (primes d’assurance, frais d’administration et de gestion, impôts, provisions pour charges de copropriété et intérêts d’emprunt), payées en 2019 mais afférentes à des échéances de l’année 2018 ne sont déductibles qu'au titre de l'année 2018.

Par ailleurs, les dépenses de travaux afférentes à ces immeubles sont déductibles du revenu global de l'année 2019 pour un montant égal à la moyenne des dépenses de travaux supportées en 2018 et en 2019. Cette disposition ne s'applique pas aux dépenses afférentes à des travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure ou décidés d'office par le syndic de copropriété, aux dépenses réalisées sur un monument historique acquis en 2019, aux dépenses réalisées sur un immeuble classé ou inscrit en 2019 ou ayant reçu en 2019 le label de la Fondation du patrimoine.

Fait générateur : paiement des dépenses.

Lien à la documentation : BOI-RFPI-SPEC-30-20160621.

Le dispositif Malraux : dépenses de restauration immobilière d’un immeuble bâti situé dans certaines zones

Vous êtes propriétaire d'un logement ancien situé dans certaines zones protégées. En effectuant des travaux en vue de sa restauration complète, vous pouvez bénéficier d'un régime fiscal de faveur si vous destinez le logement à la location. Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez avoir effectué votre demande de permis de construire ou déposé votre déclaration préalable de travaux à compter du 1er janvier 2009.

Déclarations de travaux ou demandes de permis de construire déposées après le 01/01/2009 

Investisseurs concernés :

  • propriétaire d'un logement directement ou par le biais d'une SCI. Le dispositif n'est pas applicable si la propriété est démembrée ;
  • résident fiscal français

Nature des immeubles éligibles :

  • locaux à usage d'habitation ;
  • locaux destinés originellement à l'habitation et réaffectés à cet usage après avoir été temporairement affectés à une autre utilisation ;
  • locaux affectés dès l'origine à un usage autre que l'habitation ;
  • locaux destinés après travaux à usage d'habitation, ayant été originellement destinés à un usage autre que l'habitation pour lesquels la demande de permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposée à compter du 1/01/2017.

Nature des opérations de restauration éligibles :

L’opération doit être réalisée en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un des secteurs, quartiers ou zones concernés (voir Localisation).

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, la restauration complète de l’immeuble doit avoir été déclarée d’utilité publique, sauf lorsque l'immeuble est situé :

  • dans un secteur sauvegardé couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé (opération engagée par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée du 1.1.2009 au 8.7.2016) ;
  • dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ou par un plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé (opération engagée par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable déposée à compter du 9.7.2016)

Localisation des immeubles :

  • secteur sauvegardé, zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) ou aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AMVAP), lorsque la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée au plus tard le 8/07/2016 ;
  • site patrimonial remarquable, lorsque la demande de permis de construire ou la déclaration préalable a été déposée à compter du 9/07/2016 ;
  • quartier ancien dégradé (QAD) pour les dépenses réalisées jusqu'au 31/12/2022 (décret n°2009-1780 du 31/12/2009) ;
  • quartier, figurant sur la liste fixée par arrêté conjoint des ministres en charge de la ville et de la culture, présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle prévue à l'article 10-3 de la loi n° 2003‑710 du 1/08/2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, pour les dépenses réalisées jusqu’au 31/12/2022. Toutefois, l'entrée en vigueur effective de cette extension du champ d'application géographique de la réduction d'impôt était conditionnée, d'une part, à la publication, le 31 janvier 2018, de l'arrêté du 19 janvier 2018 délimitant les quartiers présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et, d'autre part, ensuite, à la conclusion avec l'Agence nationale pour la rénovation urbaine d'une convention pluriannuelle de renouvellement urbain dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).

Affectation du logement : location nue 12 mois maximum après l'achèvement de la restauration et à titre de résidence principale du locataire.

Qualité du locataire : autre qu'un membre du foyer fiscal, qu'un ascendant ou descendant.

Engagement (durée) : location nue pendant 9 ans.

Forme de l’avantage : réduction d'impôt.

Base de la réduction d'impôt :

  • Demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée au plus tard le 31/12/2016 : limite des dépenses fixée à 100 000 € par an pendant quatre années consécutives ;
  • Demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée à compter du 1/01/2017 : limite des dépenses fixée à 400 000 € sur une période de quatre années consécutives.

Les dépenses payées sont retenues pour leur montant TVA comprise, après déduction des aides ou subventions accordées pour la réalisation des travaux, notamment par l’Anah.

En cas de vente d’immeuble à rénover (VIR), le montant des dépenses est celui des travaux devant être réalisés par le vendeur et payés par l’acquéreur selon l’échéancier prévu au contrat.

Lorsque le bien est détenu en indivision, le plafond de 100 000 € ou de 400 000 € s’applique distinctement à chaque propriétaire indivis.

Lorsque l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, chaque associé bénéficie de la réduction d’impôt sur le montant de sa quote-part de dépenses retenue dans la limite de 100 000 € ou de 400 000 €.

Seules ouvrent droit à la réduction d’impôt, au titre de l’année de leur versement, les sommes effectivement acquittées par le contribuable au titre des dépenses éligibles.

Base de l’avantage :

  • charges foncières de droit commun ;
  • frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU) ;
  • dépenses spécifiques de restauration de l'immeuble : dépenses de travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique, notamment travaux de démolition, travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs, travaux de transformation en logement de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation..

Fait générateur : paiement des dépenses.

Taux de l’avantage :

Les dépenses payées ouvrent droit à la réduction d'impôt aux taux suivants :

  • Taux applicables aux demandes de permis de construire ou aux déclarations de travaux déposées au plus tard le 31/12/2016 :
    • 22 % pour les immeubles situés en ZPPAUP, dans une AMVAP ou dans un site patrimonial remarquable non couvert par un PSMV approuvé ;
    • 30 % pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé, dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé ou dans un quartier ancien dégradé.
  • Taux applicables aux demandes de permis de construire ou aux déclarations de travaux déposées à compter du 01/01/2017 :
    • 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable non couvert par un PSMV approuvé  ;
    • 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou, à compter du 01/02/2018, dans un quartier du NPNRU.

Modalités d'imputation de la réduction d'impôt :

  • Demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée au plus tard le 31/12/2016 : lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède celui de l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, la fraction non imputée ne peut pas donner lieu à report sur les années suivantes ;
  • Demande de permis de construire ou déclaration préalable déposée à compter du 1/01/2017 : lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des trois années suivantes.

Lien à la documentation :BOI-IR-RICI-200-10-20160526 .

 

 

MAJ le 17/04/2020