Base de calcul

La valeur locative cadastrale d’un bien sert de base d’imposition aux divers impôts locaux.

Il importe donc que chaque local susceptible de donner lieu à une imposition au titre de la taxe d’habitation, de la taxe foncière ou d’une taxe locale annexe, fasse l’objet d’une évaluation foncière.

Cette valeur locative est fixée après consultation des commissions communales ou départementales des impôts directs lors des opérations de révision foncière.

Celle-ci peut être modifiée selon différents événements affectant le bien.

LA VALEUR LOCATIVE CADASTRALE

Préalable

Cette fiche détaille le calcul de la valeur locative cadastrale des locaux servant uniquement à l'habitation. À compter de 2017 avec la mise en œuvre de la révision des valeurs locatives, la base imposable des locaux professionnels concernés par la révision prend en compte la nouvelle valeur locative.

Pour plus d'informations sur cette réforme, il convient de se reporter à la rubrique dédiée sur le site impots.gouv.fr : Accueil > Particuliers > Gérer mon patrimoine / mon logement > Je suis propriétaire d'un local professionnel > Les grands principes de la révision des valeurs locatives.

Définition

Elle représente le loyer théorique annuel que le bien serait susceptible de produire dans des conditions normales à une date de référence.

Elle est calculée à partir des conditions du marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et de celui de 1961 pour les propriétés non bâties. Pour le bâti et le non bâti dans les DOM hors Mayotte, elle est calculée à partir du marché locatif au 1er janvier 1975 et pour Mayotte, à partir des conditions du marché au 1er janvier 2012.

Méthode d’évaluation des propriétés

Pour les immeubles d’habitation, ces valeurs locatives sont déterminées par voie de comparaison.

Concrètement, cette méthode consiste à définir des catégories d’immeubles (8 catégories) en fonction de leur qualité sur le plan national et dans chaque commune puis, pour chaque catégorie, à déterminer un tarif d’évaluation au mètre carré.

Une fois ce premier travail effectué, chaque local à évaluer est rattaché à une catégorie.

Sur la base des déclarations souscrites par les propriétaires, la valeur locative de chaque local est calculée en appliquant le tarif à sa surface pondérée.

La surface pondérée est obtenue en appliquant à la superficie réelle des locaux, des correctifs traduisant les divers facteurs qui influent, dans des conditions normales de fonctionnement du marché locatif, sur le niveau des loyers :

  • nature des divers éléments composant le local ;
  • importance de la surface du logement ;
  • état d'entretien de la construction ;
  • situation géographique de l’immeuble dans la commune et emplacement particulier du local ;
  • confort du local ( baignoire, douche, gaz,...).

Enfin, différents événements affectent cette valeur locative cadastrale.

D’une part, elle est modifiée annuellement par des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.

D’autre part, elle est mise à jour pour tenir compte des modifications qui concernent votre bien.

Les 5 changements qui modifient la valeur locative

Les constructions nouvelles ou reconstructions

Il s'agit de l'édification d'un bâtiment pour la première fois sur une parcelle non bâtie ou d'un bâtiment reconstruit sur l'emplacement d'un bâtiment démoli.

Les changements de consistance

S'agissant du bâti, ce sont les transformations apportées à la composition d'un local préexistant et ayant pour effet d'en modifier le volume ou la surface, comme les additions de construction, les démolitions totales ou partielles, la réunion ou la division de locaux.

S'agissant du non bâti, ce sont les modifications de la superficie d'une parcelle non bâtie due à des phénomènes naturels ou à des travaux, comme l'endigage, l'érosion ou les alluvions.

Les changements d'affectation

S'agissant du bâti, ce sont :

  • le passage d'un groupe de locaux à un autre, par exemple un local commercial qui devient local d'habitation ;
  • la perte ou l'obtention d'une exonération permanente, par exemple un bâtiment rural qui devient local d'habitation.

S'agissant du non bâti, c'est le passage d'une parcelle d'un groupe de nature de culture à un autre groupe, comme les plantations de bois ou l'arrachage de vignes.

Les changements de caractéristiques physiques

S'agissant du bâti, ce sont les travaux d'amélioration importants sans incidence sur la superficie ou le volume du local, comme :

  • les installations d'équipements nouveaux ;
  • les gros travaux de remise en état ;
  • l'aménagement de combles en pièces habitables.

S'agissant du non bâti, ce sont les changements entraînant une amélioration ou une dépréciation durable, comme l'irrigation, le drainage ou l'arasement des talus.

Les changements d'environnements

S'agissant du bâti, ce sont les phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat de la construction et entraînant des avantages ou des inconvénients pour les occupants. Ce sont :

  • la réalisation d'opérations d'urbanisme ou d'équipements collectifs ;
  • l'implantation ou la suppression d'établissements générateurs de nuisances.

S'agissant du non bâti, ce sont les phénomènes extérieurs affectant l'environnement immédiat de la parcelle non bâtie comme la création de chemins.

Les obligations déclaratives

Les constructions nouvelles, les changements de consistance et les changements d’affectation doivent être déclarés :

  • par le propriétaire ;
  • auprès du service des impôts fonciers (CDIF, SIP...) du lieu de situation des biens ;
  • dans les 90 jours de la réalisation définitive du changement.

Selon la nature des changements, l'obligation déclarative se traduit par le dépôt d’une déclaration spécifique :

  • pour les constructions nouvelles : déclaration modèle H1 (maisons individuelles), déclaration modèle H2 (appartements), CBD (locaux commerciaux et biens divers), modèle U (établissements industriels relevant de la méthode comptable) ou ME (locaux à caractère exceptionnel) ;
  • pour les changements de consistance  ;
  • pour les changements d'affectation.

Les deux autres types de changements (changements de caractéristiques physiques et d’environnements) ne sont pas soumis à obligation déclarative.

Ils sont constatés d’office par le service au vu d’informations provenant de réclamations de propriétaires ou de locataires, de demandes de maires, de la commission communale des impôts directs ou de toute autre source.

MAJ le 23/02/2018