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– RÉDUCTIONS ET CRÉDITS D'IMPÔT
Investissements éligibles
Les logements doivent être donnés en location nue, dans les six
mois de leur achèvement ou de leur acquisition si elle est posté-
rieure et pour une durée au moins égale à cinq ans, à un orga-
nisme de logement social :
– organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article
L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à l’exception
des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’ac-
cession à la propriété ;
– société d’économie mixte exerçant une activité immobilière
outre-mer ;
– organisme mentionné à l’article L. 365-1 du code précité (orga-
nisme concourant à la politique d’aide au logement) ;
– ou, dans les collectivités d’outre-mer, tout organisme de loge-
ment social agréé.
Les logements doivent être donnés en sous-location nue
ou meublée par l’organisme de logement social pour une durée
au moins égale à cinq ans à des personnes physiques qui en
font leur résidence principale et dont les ressources et les loyers
laissés à leur charge n’excèdent pas les plafonds mentionnés
à l’article 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI.
À l’issue de la période de location de cinq ans, les logements sont
cédés à l’organisme locataire dans des conditions, notamment de
prix, définies par une convention conclue au plus tard lors de la
conclusion du bail. La cession peut également être réalisée au
profit de personnes physiques choisies par l’organisme locataire et
dont les ressources n’excèdent pas les plafonds mentionnés au V
de l’article 46 AG sexdecies de l’annexe III au CGI.
Un montant correspondant au moins à 65% de la réduction
acquise est rétrocédé par le contribuable sous la forme d’une
diminution des loyers versés par l’organisme locataire et d’une
diminution du prix de cession à l’organisme locataire ou, le cas
échéant, aux personnes physiques accédant à la propriété.
Le taux de rétrocession est porté à 70% pour les investissements
réalisés à compter du 1.1.2015, sous réserve des mesures transi-
toires prévues en faveur des investissements engagés avant cette
date :
– investissements pour lesquels une demande d'agrément a été
déposée avant le 1.1.2015 et
• pour les travaux de réhabilitation d'immeubles pour lesquels des
acomptes au moins égaux à 50% de leur prix ont été versés au
plus tard le 30.6.2015 ;
• pour les constructions d'immeubles dont l'achèvement des
fondations intervient au plus tard le 30.6.2016 ;
– acquisitions d'immeubles ayant fait l'objet d'une déclaration
d'ouverture de chantier avant le 1.1.2015 ;
– travaux de réhabilitation d'immeubles pour lesquels des
acomptes au moins égaux à 50% de leur prix ont été versés avant
le 1.1. 2015.
Pour les opérations réalisées par voie de souscription, les fonda-
tions des constructions doivent être achevées dans les deux ans
qui suivent la souscription et, pour toutes les opérations, les loge-
ments doivent être achevés dans les deux ans de l'achèvement
des fondations.
En outre, pour les investissements engagés et réalisés à compter
du 1.1.2015 dans les départements d'outre-mer, les logements
doivent être financés par une subvention publique égale au moins
à 5%. À compter du 1.1.2016, pour les logements financés par des
prêts locatifs sociaux, l'agrément du représentant de l'État se
substitue à la condition de financement par une subvention
publique. Cette condition de financement des logements sociaux
par une subvention publique est supprimée pour les opérations
dont le fait générateur intervient à compter du 2.3.2017.
Enfin, les investissements réalisés dans les DOM et à Saint Martin
doivent respecter la décision 2012/21/UE de la Commission du
20.12.2011 relative à l’application de l’article 106 §2 du Traité sur
le fonctionnement de l’Union européenne, aux aides d’État sous
forme de compensations de service public octroyées à certaines
entreprises chargées de la gestion de services d’intérêt écono-
mique général.
Calcul de la réduction d'impôt
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achève-
ment du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.
Si l'investissement consiste en l'acquisition de logements achevés
depuis plus de vingt ans faisant l'objet de travaux de réhabilita-
tion, le fait générateur de la réduction d'impôt est constitué par la
date d'achèvement des travaux permettant aux logements d'ac-
quérir des performances techniques voisines de celles des loge-
ments neufs.
La réduction d'impôt est égale à
50%
du prix de revient du loge-
ment, sous déduction des taxes et commissions d’acquisition
versées et des subventions publiques reçues.
Pour 2017, ce montant est retenu dans la limite de
2449€
hors
taxes par m
2
de surface habitable.
Dans le cas de logements faisant l’objet d’une réhabilitation, la
réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient des logements
retenu dans la même limite de 2449€ par m
2
. Dans ce cas, le prix
de revient est égal au prix d’acquisition majoré du coût des travaux
de réhabilitation et minoré, d’une part, des taxes et des commis-
sions d’acquisition versées et, d’autre part, des subventions
publiques reçues.
Lorsque le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû par
le contribuable, le solde peut être reporté sur l’impôt sur le revenu
des
cinq années suivantes.
La réduction d’impôt s’applique également en cas de souscription
de parts ou actions de certaines sociétés qui réalisent des investis-
sements éligibles :
– investissements réalisés par une société civile de placement
immobilier ou par une société de personnes dont les résultats sont
soumis à l’impôt sur le revenu au nom des associés ;
– investissements, préalablement agréés par le ministre chargé du
budget, réalisés par une société soumise à l’impôt sur les sociétés,
dont les actions sont détenues intégralement et directement par
des personnes physiques, et ayant pour objet exclusif l’acquisition,
la construction et la location des logements éligibles.
Dans ce cas, la réduction d’impôt est subordonnée à la condition que
95% de la souscription serve exclusivement à financer un investis-
sement éligible. L’associé doit s’engager à conserver la totalité de
ses parts ou actions jusqu’au terme de la location à l’organisme de
logement social. Le produit de la souscription doit être intégralement
investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.