Titre 2 : Régime micro-foncier

(CGI, art. 32 ; BOI-RFPI-DECLA-10)

1655

Afin d'alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant, un régime d'imposition simplifié des revenus fonciers, dit « régime micro-foncier » a été créé.

Conformément aux dispositions de l'article 32 du CGI, il est applicable de plein droit aux propriétaires d'immeubles dont le revenu brut foncier annuel total n'excède pas 15 000 €.

Remarque : Les contribuables concernés peuvent néanmoins opter pour l'application du régime de droit commun des revenus fonciers visés de l'article 28 du CGI à l'article 31 du CGI.

Initialement réservé aux propriétaires directs, le régime micro-foncier a été étendu depuis l'imposition des revenus de l'année 2003, aux contribuables propriétaires d'au moins un immeuble donné en location nue et qui, par ailleurs, sont détenteurs de parts de FPI mentionnés à l'article 239 nonies du CGI ou de parts de sociétés qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI.

Le régime micro-foncier s'applique également aux associés de sociétés transparentes visées à l'article 1655 ter du CGI, à la condition que l'immeuble soit mis en location nue directe par le contribuable.

Chapitre 1 : Champ d’application du régime micro-foncier

(BOI-RFPI-DECLA-10 au I)

1656

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2003, le régime micro-foncier a été étendu aux détenteurs de parts de sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés et non dotées de la transparence fiscale (c'est-à-dire translucides, par exemple les sociétés civiles de gestion) qui donnent en location des immeubles nus. Il s'agit de sociétés qui ont un objet civil et qui ne sont pas passibles de l'impôt sur les sociétés en raison de leur forme, de leur activité ou d'une option. Les associés sont personnellement soumis à l'impôt sur le revenu pour la part leur revenant dans les résultats sociaux dans les conditions visées par l'article 8 du CGI.

Désormais, ce régime micro-foncier s'applique donc de plein droit aux détenteurs de parts de sociétés translucides :

- qui sont également directement et obligatoirement propriétaires d'au moins un immeuble donné en location nue ;

- et qui ne bénéficient pas d'un régime fiscal particulier, mentionné au n° 1658, au titre de l'année d'imposition.

Depuis l'entrée en vigueur mentionnée à l'article 7 de l'ordonnance n° 2005-1278 du 13 octobre 2005 définissant le régime juridique des OPCI, le régime micro-foncier est également applicable, dans les mêmes conditions, aux détenteurs de parts de FPI mentionnés à l'article 239 nonies du CGI.

A. Limite d'application

1657

Depuis l'imposition des revenus de l'année 2001, les contribuables peuvent bénéficier de plein droit du régime micro-foncier, lorsque le montant du revenu brut foncier total annuel n'excède pas la limite de 15 000 €.

Pour l'appréciation de cette limite, il convient de faire masse de l'ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal.

La limite de 15 000 € n'a pas à être appréciée prorata temporis.

Ainsi, les contribuables pour lesquels le temps de location (ou de jouissance) d'un immeuble est inférieur à 12 mois au cours de l'année civile, bénéficient du régime micro-foncier dès lors que leur revenu brut foncier n'excède pas 15 000 € au cours de l'année d'imposition.

I. Revenus bruts perçus par le contribuable

1657-1

Le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire au cours de l'année d'imposition, y compris les recettes accessoires. Ces recettes sont augmentées, le cas échéant, du montant des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. En revanche, depuis l'imposition des revenus de l'année 2004, il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant (CGI, art. 29).

Pour les immeubles autres que les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, le revenu brut est constitué par le montant des loyers que ces biens pourraient produire s'ils étaient donnés en location (CGI, art. 30), majoré, s'il y a lieu, des recettes accessoires.

La limite de 15 000 € s'apprécie hors TVA, pour le propriétaire-bailleur redevable de la TVA, de plein droit ou sur option (CGI, art. 33 quater).

II. Quote-part de revenus bruts d'une société de personnes ou d'un fonds de placement immobilier (FPI)

1657-2

1. Quote-part du revenu brut de la société ou du fonds

La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut annuel de la société défini à l'article 29 du CGI et à l'article 30 du CGI à proportion des droits de l'associé dans les bénéfices comptables de la société. Il en est de même des porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier (FPI) visé à l'article 239 nonies du CGI.

Exemple : Le propriétaire-bailleur qui perçoit 10 000 € par an de loyer en direct et qui est associé d'une SCI dont le revenu brut correspondant à ses droits est de 7 000 €, ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier même si le revenu qu'il perçoit effectivement de la société est inférieur à 5 000 €.

2. Détermination de la quote-part

La clé de répartition du bénéfice comptable à retenir est celle qui figure dans le pacte social à la clôture de l'exercice intervenue au cours de l'année d'imposition, à défaut d'acte ou de convention modifiant la répartition antérieure passée entre les associés avant la date de clôture de ces exercices. Il est précisé que pour être opposables à l'administration, de tels actes ou conventions doivent être régulièrement conclus et enregistrés avant la clôture de l'exercice.

B. Exclusions de plein droit

(CGI, art. 32, 2 ; BOI-RFPI-DECLA-10)

1658

Le législateur a prévu expressément certaines exclusions à l'application du régime micro-foncier même dans le cas où le revenu foncier est inférieur à la limite de 15 000 €. Ainsi ne peuvent pas bénéficier du régime micro-foncier les propriétaires de certains immeubles ; et les propriétaires de parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier.

L'exclusion du régime micro-foncier ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice des dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles les déductions spécifiques se trouvent applicables.

I. Exclusion de propriétaires de certains immeubles

1658-1

Le régime micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire d'un ou plusieurs biens appartenant aux catégories suivantes.

1 - Monuments historiques et assimilés

Sont exclus les biens immobiliers procurant à leurs propriétaires des recettes imposables dans la catégorie des revenus fonciers et dont le déficit est imputé sur le revenu global en application de l'alinéa premier du 3° du I de l'article 156 du CGI (CGI, art. 32, 2-a).

Sur le dispositif spécifique aux monuments historiques et assimilés, se reporter au n° 1691.

2 - Immeubles détenus en nue-propriété

Sont exclus les immeubles dont le démembrement résulte d'une succession ou d'une donation entre vifs, effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au quatrième degré inclusivement, et dont le déficit qui résulte de gros travaux est imputé sur le revenu global, en application de l'alinéa premier du 3° du I de l'article 156 du CGI (CGI, art. 32, 2-a).

3 - Immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (dispositif « Malraux »)

Sont exclus les immeubles au titre desquels est demandé le bénéfice des dispositions du b ter du 1° du I de l'article 31 du CGI ou de celles prévues aux alinéas 2 et 3 du 3° du I de l'article 156 du CGI (CGI, art. 32, 2-b)

Sur le dispositif spécifique « Malraux », se reporter au n° 1695 et au Livre IR162.

4 - Logements bénéficiant d’un amortissement spécifique

Sont exclus les logements au titre desquels a été demandé le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement prévue au f (dispositif « Périssol » applicable jusqu'en 2001, cf. n° 1682) ou au g (dispositif « Besson-neuf » applicable jusqu'en 2003, cf. n°1683) ou au h (dispositifs « Robien » et « Robien-recentré » applicables jusqu'en 2009, cf. n° 1684) du 1° du I de l'article 31 du CGI.

Il en est de même de logements au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction spécifique et du complément de déduction au titre de l'amortissement en faveur du logement intermédiaire prévus au l du 1° du I de l'article 31 du CGI (dispositif « Borloo-neuf », cf. n° 1687), dès lors qu'il convient, pour le bénéfice de ses dernières dispositions, que le contribuable ait opté pour le dispositif « Robien » (cf. n° 1687-1)(CGI, art. 32, 2-c).

5 - Logements bénéficiant de la déduction spécifique Besson-ancien

Sont exclus les logements au titre desquels a été demandé le bénéfice de l'une des déductions spécifiques prévues au j (dispositif « Besson-ancien », cf. n° 1685) du 1° du I de l'article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-c).

6 - Logements situés en zone de revitalisation rurale

Sont exclus les logements au titre desquels a été demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au k (dispositif « Robien-ZRR », cf. n° 1686) du 1° du I de l'article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-c).

7 - Logements soumis à une convention ANAH

Sont exclus les logements au titre desquels a été demandé le bénéfice de la déduction spécifique prévue au m (dispositif de mise en location dans le cadre d'une convention ANAH dispositif « Borloo-ancien », cf. n° 1689) du 1° du I de l'article 31 du CGI (CGI, art. 32, 2-f).

Sont également exclus les logements faisant l’objet de la déduction spécifique « Cosse » prévue au o du 1° du I de l’article 31 du CGI (cf. n° 1690) au titre des locations conventionnées dans des zones géographiques marquées par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs (CGI, art. 32, 2-f).

8 - Immeubles bénéficiant d’une réduction d’impôt

Sont exclus les immeubles pour lesquels est pratiquée la réduction d'impôt sur le revenu prévue à l'article 199 decies EA du CGI (réduction d'impôt en faveur de l'acquisition de logements faisant partie d'une résidence de tourisme dans certaines zones et qui font l'objet de travaux de réhabilitation) ou la réduction d'impôt prévue à l'article 199 decies F du CGI (réduction d'impôt en faveur des travaux réalisés dans les logements touristiques)(cf. livre IR n° 121).

9 - Immeubles ayant fait l'objet de dépenses de préservation et d'amélioration du patrimoine naturel 

Larticle 199 octovicies du CGI a instauré une réduction dimpôt pour les dépenses effectuées en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel pour limposition sur les revenus des années 2010 à 2013. Les propriétaires despaces naturels qui effectuaient des dépenses, autres que les intérêts demprunt, en vue du maintien et de la protection du patrimoine naturel avaient le choix, pour ces dépenses, entre leur déduction des revenus fonciers et le bénéfice de la réduction dimpôt sur le revenu. Ne pouvaient donc pas bénéficier du régime micro-foncier, les immeubles du patrimoine naturel pour lesquels le déficit était imputé sur le revenu global en application des dispositions du 3° du I de l'article 156 du CGI (cf. Livre IR170).

II. Exclusion de certains détenteurs de parts de sociétés immobilières ou de FPI

1658-2

Le régime micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal détient des parts appartenant aux catégories suivantes.

1 - Parts de sociétés imposées selon l’article 8 du CGI

Sont exclues les parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI, qui donnent en location un immeuble et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI (CGI, art. 32, 2-e).

2 - Parts de sociétés bénéficiant d’un amortissement spécifique

Sont exclues les parts de sociétés, autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI, qui font l'objet de la déduction au titre de l'amortissement prévue à l'article 31 bis du CGI (« Robien-SCPI » et « Borloo-SCPI ») [CGI, art. 32, 2-e].

3 - Parts de FPI mentionnés à l'article 239 nonies du CGI (« OPCI-FPI »)

Ne peuvent bénéficier du régime micro-foncier, les parts de FPI dont leur détenteur n'est pas propriétaire direct d'un immeuble donné en location nue (CGI, art. 32, 2-g).

Remarque : Dans cette situation, le contribuable déclare directement sa quote-part de revenu net sur la déclaration d'ensemble 2042 (Cerfa n° 10330, disponible sur le site www.impots.gouv.fr).

4 - Parts de sociétés dont le détenteur n’est pas le propriétaire direct de l’immeuble

Sont exclues les parts de sociétés translucides (cf. n° 1964) autres que celles visées à l'article 1655 ter du CGI dénommées transparentes qui donnent en location des immeubles nus et dont les résultats sont imposés dans les conditions prévues à l'article 8 du CGI lorsque leur détenteur n'est pas propriétaire direct d'un immeuble donné en location nue (CGI, art. 32, 2-d).

Remarque : Dans cette situation, le contribuable déclare directement sa quote-part de revenu net sur la déclaration d'ensemble 2042.

Chapitre 2 : Modalités de détermination du revenu foncier

(BOI-RFPI-DECLA-10 au II)

1659

Le revenu brut à déclarer est déterminé de la même manière que pour l'appréciation de la limite de 15 000 €. Le revenu net imposable est déterminé automatiquement par l'administration par application d'un abattement représentatif de l'ensemble des charges de la propriété.

Ainsi depuis l'imposition des revenus de l'année 2006, le taux de l'abattement applicable aux revenus bruts est fixé à 30 %.

Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel (revenus bruts des immeubles donnés en location directement mais également la quote-part de revenu brut de la société dont ils sont associés) sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042, disponible en ligne sur le site www.impots.gouv.fr, et sont donc dispensés du dépôt des déclarations n° 2044 (Cerfa n° 10334) ou n° 2044 spéciale (Cerfa n° 10335).

En revanche, le contribuable imposé selon le régime micro-foncier ne peut pas, par construction, constater de déficits. Seuls les déficits fonciers constatés antérieurement à l'application du régime micro-foncier et encore reportables au 1er janvier de la première année d'application, peuvent continuer à être imputés sur le revenu net foncier dans les conditions de droit commun (report sur les revenus de même nature des 10 années suivantes).

Chapitre 3 : Sortie du régime micro-foncier

(BOI-RFPI-DECLA-10 au III)

A. Sortie obligatoire du régime micro-foncier

1660

Le régime micro-foncier cesse obligatoirement de s'appliquer :

- l'année au cours de laquelle le revenu brut excède le seuil de 15 000 € ;

- l'année au titre de laquelle survient l'une des causes d'exclusions prévues aux nos 1658-1 et 1658-2.

Le revenu net foncier doit alors être obligatoirement déterminé selon le régime réel d'imposition des revenus fonciers prévu à l'article 28 du CGI et à l'article 31 du CGI et donner lieu au dépôt d'une déclaration 2044 (Cerfa n° 10334) ou 2044 spéciale (Cerfa n° 10335), disponibles en ligne sur le site www.impots.gouv.fr.

B. Option pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers

1661

Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers :

- L'option n'est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration de revenus fonciers 2044 (Cerfa n° 10334). Elle doit être exercée dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus 2042 (Cerfa n° 10330) de l'année au titre de laquelle le contribuable demande à être imposé selon ce régime ;

- L'option est globale, c'est-à-dire qu'elle s'applique à l'ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal ;

- L'option est exercée pour une période de trois ans. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du régime micro-foncier. Tout nouveau dépôt d'une déclaration n° 2044 spéciale équivaut à un renouvellement de l'option pour une durée d'une année. L'option cesse de produire ses effets lorsque les contribuables sortent du champ d'application du régime du micro-foncier. Dès lors, le régime réel d'imposition s'applique de plein droit et non plus sur option.

L'option cesse également de produire ses effets en cas de changement de contribuable (mariage, divorce, imposition distincte de l'enfant précédemment à charge du foyer fiscal).