Partie 3 : Revenus fonciers : régimes d’imposition

(BOI-RFPI-DECLA et suivants)

Titre 1 : Régime réel d’imposition

(CGI, art. 31 ; BOI-RFPI-DECLA-20)

1650

Les contribuables, qui entrent dans le champ d’application du régime réel d’imposition, doivent déterminer le revenu net foncier en retranchant du revenu brut les charges effectivement supportées.

Chapitre 1 : Champ d’application du régime réel d’imposition

(BOI-RFPI-DECLA-20 au I)

1651

Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit aux propriétaires situés hors du champ d’application du régime micro-foncier (cf. n° 1655). Il s’applique également aux contribuables qui optent pour le régime réel d’imposition.

A. Application de plein droit du régime réel

1651-1

Le régime réel s’applique de plein droit lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un ou de plusieurs biens appartenant à certaines catégories ou lorsque le revenu brut foncier annuel est supérieur à 15 000 €.

I. Condition tenant à la nature du revenu

Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit lorsque celui-ci ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire d’un ou de plusieurs biens ouvrant droit à des régimes particuliers ou détient des parts de certaines sociétés, quel que soit le montant des revenus bruts du contribuable.

L’exclusion du régime micro-foncier, et donc l’application de plein droit du régime réel d’imposition, ne portent que sur la période pendant laquelle le bénéfice des dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles la déduction spécifique en fonction des revenus bruts se trouve applicable.

II. Condition tenant au montant du revenu

Le régime réel d’imposition s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel du contribuable est supérieur à 15 000 €.

La limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte du montant du revenu brut foncier annuel perçu directement par l’ensemble des membres du foyer fiscal, mais également de la quote-part de revenu brut annuel des sociétés dont l’un des membres du foyer fiscal est associé, à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable.

B. Application sur option du régime réel

1651-2

Les contribuables placés de plein droit sous le régime micro-foncier peuvent opter pour le régime réel d’imposition des revenus fonciers (cf. n° 1655).

L’option est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal.

Elle n’est soumise à aucun formalisme particulier et résulte de la simple souscription de la déclaration des revenus fonciers n° 2044 (Cerfa n° 10334) dans le délai de la déclaration des revenus n° 2042 (Cerfa n° 10330). Les formulaires sont disponibles sur le site www.impots.gouv.fr.

Chapitre 2 : Modalités de détermination du revenu net foncier

(CGI, art. 28 ; BOI-RFPI-DECLA-20 au II)

1652

Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété.

Le revenu brut est défini à l'article 29 du CGI et à l'article 30 du CGI.

Les charges de la propriété sont énumérées à l’article 31 du CGI.

En dehors des charges expressément visées par l’article 31 du CGI, les propriétaires sont autorisés à déduire les autres frais qu’ils ont supportés, à la condition que ces dépenses soient engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation de leur revenu foncier, au sens de l’article 13 du CGI.

A. Revenu brut à déclarer

1652-1

Le revenu brut des immeubles ou parties d'immeubles donnés en location, est constitué par :

- le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire ;

- augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par convention à la charge du locataire.

Il est indiqué que les subventions et indemnités destinées à financer des charges ou travaux déductibles sont compris dans le revenu brut.

Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant.

Les recettes brutes de la propriété comprennent notamment celles qui proviennent de la location du droit d'affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d'exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d'usufruit.

B. Charges déductibles

1652-2

Les contribuables qui relèvent du régime réel d’imposition doivent tenir compte des charges qu’ils ont effectivement supportées.

Pour être déductibles du revenu foncier brut, les charges doivent répondre à certaines conditions.

Il convient de se reporter au n° 1625.