(CGI, art. 199 septvicies, CGI, ann. III, art. 2 terdecies B, CGI, ann. III, art. 2 terdecies C, CGI, ann. III, art. 2 quindecies A à CGI, ann. III, art. 2 quindecies C, CGI, ann. III art. 2 sexdecies-0 A ter, CGI, ann. III, art. 2 septdecies, CGI, ann. III, art. 2 octodecies à CGI, ann. III, art. 2 octodecies B, CGI, ann. III, art. 46 AZA octies, CGI, ann. III, art. 46 AZA octies A, CGI, ann. III, art. 46 AZA decies et CGI, ann. IV, art. 18-0 bis B ; BOI-IR-RICI-230 et suivants ; Brochure pratique IR 2017, page 196)
L’article 31 de la loi n° 2008-1443 de finances rectificative pour 2008 a institué une réduction d’impôt sur le revenu en faveur de l’investissement locatif, dite « Scellier ».
Codifiée sous l’article 199 septvicies du code général des impôts (CGI), cette réforme de l’investissement locatif a supprimé, depuis le 1er janvier 2010, les dispositifs « Robien » et « Borloo » et les a remplacés par un nouvel avantage prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu.
L’article 39 de la loi n° 2009-594 du 27 mai 2009 pour le développement économique des outre-mer a aménagé cet avantage fiscal en prévoyant des dispositions spécifiques pour les investissements locatifs situés outre-mer (dispositif « Scellier outre-mer » codifié à l’article 199 septvicies du CGI).
L’article 82 de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 a modifié sur plusieurs points le dispositif à compter de 2011, notamment les taux de la réduction d’impôt sont modulés en fonction du niveau de performance énergétique globale des logements pour ce qui concerne les investissements situés en métropole.
L’article 83 de la loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009 de finances pour 2010 assouplit le champ d’application géographique de la réduction d’impôt en prévoyant le bénéfice dérogatoire de la réduction d’impôt pour les communes métropolitaines de la zone C qui ont fait l’objet d’un agrément, délivré dans les conditions fixées par le décret n° 2010-1112 du 23 septembre 2010, du ministre chargé du logement.
L’article 75 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour 2012 a apporté plusieurs aménagements au dispositif dont une diminution du taux de la réduction d’impôt.
Ainsi, les contribuables domiciliés en France qui ont acquis ou fait construire un logement neuf, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, dans certaines zones du territoire bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.
La réduction d’impôt s’applique également aux contribuables qui ont souscrit, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de SCPI réalisant les mêmes investissements.
Enfin l’article 81 de la loi n° 2012-1509 du 29 décembre 2012 de finances pour 2013 a prorogé, sous conditions, le bénéfice de la réduction d’impôt « Scellier » pour les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement réalisées du 1er janvier au 31 mars 2013, sous réserve que le contribuable justifie avoir pris l’engagement de réaliser cet investissement immobilier au plus tard le 31 décembre 2012 (cf. n° 128-21).
(BOI-IR-RICI-230-10 et suivants)
La réduction d’impôt sur le revenu s’applique aux contribuables personnes physiques fiscalement domiciliés en France au sens de l’article 4 B du CGI. L’investissement peut être réalisé directement par le contribuable. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au contribuable personne physique ayant réalisé l’investissement.
Remarques : Les non-résidents « Schumacker » au sens de l’arrêt du 14 février 1995 de la Cour de justice de l’Union européenne (affaire C-279-93) peuvent bénéficier de cet avantage fiscal, toutes conditions étant remplies. Il en est de même pour les Français résidant à Monaco ainsi que les agents de l’État en fonction ou en mission à l’étranger.
L’investissement peut également être réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier.
Il peut s’agir notamment d’une société civile immobilière de gestion, d’une société immobilière de copropriété relevant de l’article 1655 ter du CGI ou de toute autre société de personnes (SNC, sociétés en participation, par exemple). Dans ce cas, l’avantage fiscal s’applique à l’associé personne physique de la société non soumise à l’IS qui s’engage à conserver ses parts jusqu’au terme de l’engagement de location.
Ouvrent droit à la réduction d’impôt, sous certaines conditions, les acquisitions directes d’un immeuble ou les souscriptions de parts de SCPI.
Il s’agit des acquisitions à titre onéreux de :
- logements neufs achevés ou en l’état futur d’achèvement ;
- logements réhabilités ;
- logements issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui n’entrent pas dans le champ d’application de la TVA ;
- logements issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entrent dans le champ d’application de la TVA. Sur ce point, l’article 75 de la loi de finances pour 2012 confirme l’extension du champ d’application prévue par le RES N° 2009/67 au BOI-IR-RICI-230-10-30-10 ;
- logements qui ont fait ou qui font l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA.
À l’exception des acquisitions de logements issus de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entrent dans le champ de la TVA, qui sont éligibles à l’avantage fiscal depuis le 1er janvier 2009, ces dispositions s’appliquent aux opérations pour lesquelles une demande de permis de construire est déposée depuis le 1er janvier 2012.
Lorsque l’immeuble est acquis par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier (SCPI), les revenus tirés de la location des immeubles doivent être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable et ne peuvent donc pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle. Les parts des sociétés dont le droit de propriété est démembré ne peuvent pas ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt (sur les conditions et modalités de remise en cause, se reporter au BOI-IR-RICI-230-60) Si le porteur détient à la fois des parts sociales dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, il ne peut bénéficier de l’avantage fiscal qu’à raison de ces dernières.
La réduction d’impôt est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible. Le produit de cette souscription doit en outre être investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci.
Les parts de SCPI acquises directement par le contribuable doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et ne peuvent donc pas figurer à l’actif d’une société ou d’une entreprise individuelle.
En effet les SCPI concernées par la réduction d’impôt sont celles régies par les articles L. 214-50 et suivants du code monétaire et financier. Elles s’entendent de celles instaurées par la loi modifiée n° 70-1300 du 31 décembre 1970 qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif à l’exclusion de toutes souscriptions de parts d’autres types de sociétés (société civile d’attribution, société civile de location). Pour plus de détails sur les investissements éligibles, voir au BOI-IR-RICI-230-10-20 le RES N° 2009/64).
Il est précisé que les souscriptions de parts, pour les campagnes de souscriptions ouvertes depuis le 1er janvier 2012, doivent être annuelles et ne peuvent donc excéder une période de douze mois.
(BOI-IR-RICI-230-10-30 et suivants)
Les immeubles concernés par l’avantage fiscal doivent être à usage de logement, situés dans une zone géographique subissant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.
Sont exclus les immeubles historiques et assimilés.
Les opérations concernées doivent être réalisées sous le respect d’un calendrier prévu et d’une réglementation thermique en vigueur.
La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement au sens des dispositions de l’article R. 111-1-1 du CCH à l’article R. 111-17 du CCH.
Les locaux à usage mixte ne peuvent pas, en principe, ouvrir droit au bénéfice l’avantage fiscal. Toutefois, il est admis que la partie du logement louée à usage d’habitation ouvre droit à la réduction d’impôt si le local est affecté à l’habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie. Le respect de cette condition est apprécié local par local.
La réduction d’impôt s’applique aux immeubles situés tant en métropole qu’en outre-mer et se caractérisant par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Ouvrent ainsi droit à la réduction d’impôt, les investissements mentionnés aux I et VIII de l’article 199 septvicies du CGI et afférents à des logements situés dans les DOM ainsi qu’à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions définies au troisième alinéa du VIII de l’article 199 septvicies du CGI pour le financement de tels logements (CGI, art. 199 septvicies, XI).
La liste de ces communes est fixée par arrêtés et diffère selon la date de l’investissement. Pour plus de précisions sur le zonage, se rapporter à l’arrêté du 22 décembre 2010. Voir les arrêtés du 23 juin 2011 publiés au JO du 1er juillet 2011, l’arrêté du 29 août 2011, l’arrêté du 11 octobre 2011, les arrêtés du 14 décembre 2011 et l’arrêté du 20 décembre 2011, l’arrêté du 26 décembre 2011, les arrêtés du 28 décembre 2012 publiés au JO du 5 janvier 2012, les 5 arrêtés du 20 février 2012 , les arrêtés des 13 et 14 mars 2012.
Toutefois, depuis l’imposition des revenus de l’année 2010, cette réduction d’impôt est également acquise au titre des logements situés dans les communes classées en zone C lorsqu’elles ont fait l’objet d’un agrément délivré par le ministre chargé du logement, dans des conditions définies par le décret n° 2010-1112 du 23 septembre 2010, après avis du maire de la commune d’implantation ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale territorialement compétent en matière d’urbanisme (voir précisions sur les plafonds de loyers et de ressources exigés dans ce cas). La décision du ministre de délivrer ou non l’agrément doit tenir compte des besoins en logements adaptés à la population (arrêté du 23 septembre 2010).
2. Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage
La date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du zonage est indiquée dans le tableau ci-dessous :
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Nature de l’investissement |
Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage |
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Acquisition d’un logement neuf achevé |
Date de l’acquisition. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat |
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Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement |
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Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation |
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Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement |
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Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable |
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Construction d’un logement par le contribuable |
Date du dépôt de la demande du permis de construire |
La réduction d’impôt ne s’applique pas :
- aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine mentionnés au 3° du I de l’article 156 du CGI ;
- et aux logements financés au moyen d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du code de la construction et de l’habitation ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire depuis le 1er janvier 2010.
Remarque : Les contribuables peuvent (sous conditions) au titre d’un investissement éligible aux deux dispositifs fiscaux concernés opter, dans les conditions précitées, pour l’application soit de la réduction d’impôt "Scellier", soit du régime spécifique de déduction des charges foncières des monuments historiques. Cette solution est applicable aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2010 (RM Mancel n° 53728 publiée au JO AN le 05-07-2011).
La réduction d’impôt s’applique :
- aux acquisitions entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- aux logements que le contribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- aux acquisitions de logements entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou qui ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI ;
- aux acquisitions, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, de logements ne répondant pas aux caractéristiques de décence et qui font l’objet entre ces mêmes dates, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements des performances techniques voisines de celles des logements neufs ;
- aux acquisitions de locaux entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 que entre ces mêmes dates, le contribuable transforme à usage d’habitation (RES N° 2009/67 au BOI-IR-RICI-230-10-30-10) ;
- et, par mesure de tempérament, aux acquisitions de locaux inachevés en vue de leur achèvement par le contribuable.
Pour les demandes de permis de construire déposée depuis le 1er janvier 2012, l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.
Pour les demandes de permis de construire déposée depuis le 1er janvier 2012, l’achèvement des travaux de production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation et ceux de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.
Pour les opérations réalisées via la souscription de parts de SCPI, se reporter au n°128-2.
1. Respect de la réglementation thermique en vigueur
Les logements doivent respecter la réglementation thermique en vigueur pour ouvrir droit à la réduction d’impôt. Le contribuable qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit justifier du respect de cette réglementation depuis le 1er janvier 2010.
Cette éco-conditionnalité s’applique :
- aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement ;
- ou aux logements que le contribuable fait construire (ou dont il achève la construction lorsqu’ils ont été acquis inachevés) qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de l’entrée en vigueur du décret précité.
Elle ne s’applique pas aux logements acquis en vue d’être réhabilités, dès lors que ceux-ci sont déjà achevés.
3. Conditions d’application de cette obligation
L’éco-conditionnalité s’applique aux logements mentionnés au 2 ci-dessus qui ont fait l’objet d’une demande de permis de construire à compter de la publication du décret précité.
4. Réglementation thermique en vigueur
La réglementation thermique en vigueur s’entend de celle applicable à la date du dépôt de la demande de permis de construire de la construction concernée.
Sur les modalités de justification du respect de la réglementation thermique en vigueur, il convient de se reporter pour les investissements réalisés en métropole l’article 46 AZA decies de l’annexe III au CGI, instauré par le décret n° 2012-411 du 23 mars 2012.
Toutefois, pour les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement par le contribuable ou que celui-ci fait construire, qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire du 1er janvier au 31 décembre 2012, et pour les autres logements, qui font l’objet, au titre des travaux de production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation et ceux de transformation, d’un dépôt de demande de permis de construire entre ces mêmes dates, la réduction d’impôt s’applique à la condition que le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par l’article 46 AZA octies de l’annexe III au CGI, en fonction du type de logement concerné et supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur.
Les conditions dans lesquelles le contribuable doit ou non justifier que le logement respecte la réglementation thermique en vigueur dépendent, selon le cas, de la date de l’acquisition ou de la demande de permis de construire ainsi que de la date de publication du décret permettant au contribuable de disposer d’éléments de preuve du respect de cette condition.
Les différentes situations susceptibles d’être rencontrées pour la métropole sont synthétisées dans le tableau ci-après :
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Situations concernées |
Date du dépôt de la demande du permis de construire antérieure au 1er janvier 2010 |
Date du dépôt de la demande du permis de construire postérieure au 1er janvier 2010 |
Modalités transitoires pour les permis de construire déposés du 1er janvier 2010 jusqu’au décret n° 2012-411 du 23 mars 2012 |
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Acquisition d’un logement neuf achevé |
Pas d’obligation de justifier1 La réduction d’impôt ne peut donc pas faire l’objet d’une remise en cause motivée par la seule non-justification du respect de la réglementation thermique en vigueur |
Obligation de justifier La réduction d’impôt pourra faire l’objet d’une remise en cause en cas d’absence de justification du respect de la réglementation thermique en vigueur |
Obligation de justifier Du 1er janvier 2010 jusqu’à la date d’entrée en vigueur du décret n° 2012-411 du 23 mars 2012, le contribuable doit produire : - la synthèse d’étude thermique ; - ou le certificat mentionnant le label (BBC 2005, HPE 2005, THPE 2005, HPE EnR 2005 ou THPE EnR 2005). |
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Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement1 |
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Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement |
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Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable |
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Construction d’un logement par le contribuable1 |
1. La circonstance que l’achèvement des logements (autres que les logements neufs déjà achevés) intervienne à compter de la publication de ce décret n’a pas pour effet d’obliger le contribuable à justifier que le logement répond aux conditions fixées par la réglementation thermique en vigueur pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Pour les investissements réalisés dans les départements d’outre-mer, ne sont concernés par l’éco-conditionnalité que les logements qui ont fait l’objet, depuis le 1er mai 2010, d’une demande de permis de construire ou d’une déclaration préalable prévue à l’article L. 421-4 du code de l’urbanisme.
Les investissements réalisés dans les collectivités d’outre-mer et à Mayotte ne sont pas concernés par l’éco-conditionnalité.
(BOI-IR-RICI-230-20 et suivants et BOI-IR-RICI-230-20-30)
Lorsque l’investissement porte sur l’acquisition ou la construction d’un logement, le bénéfice de la réduction d’impôt est subordonné à l’engagement du propriétaire de louer le logement nu à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de neuf ans (cinq ans pour les investissements afférents à des logements situés dans les îles Wallis et Futuna, en Polynésie française et en Nouvelle-Calédonie réalisés depuis le 1er janvier 2011) calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial, tout en respectant certains plafonds de loyers.
Lorsque l’investissement consiste en une souscription de parts de SCPI, cette société doit également prendre l’engagement de louer, dans les mêmes conditions, les logements financés par le biais de cette souscription. Par ailleurs, l’associé de la SCPI qui entend bénéficier de la réduction d’impôt doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’au terme de l’engagement de location pris par la SCPI. Cette obligation de conservation des titres jusqu’au terme de la location est exigée également pour les associés de sociétés civiles non soumises à l’impôt sur les sociétés autres que des SCPI.
Le logement doit être donné en location dans certains délais qui dépendent de la nature du logement ou du local qui ouvre droit à la réduction d’impôt :
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Délai de mise en location |
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Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement issu de la transformation d’un local affecté à un usage autre que l’habitation qui entre ou on dans le champ de la TVA Acquisition d’un logement réhabilité Acquisition d’un logement qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA |
Douze mois qui suivent la date d’acquisition |
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Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA |
Douze mois qui suivent la date d’achèvement des travaux |
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Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement Acquisition d’un logement qui fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés Construction d’un logement par le contribuable |
Douze mois qui suivent la date d’achèvement du logement |
La réduction d’impôt est, en principe, réservée aux locations non meublées à usage d’habitation principale du locataire. Mais par exception, la réduction d’impôt est également accordée dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé à la condition que cet organisme donne le logement en sous-location nue à usage d’habitation principale et qu’il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière. Sont donc exclus les logements loués aux personnes physiques en tant que résidence secondaire ou saisonnière ou à des personnes morales.
La condition de location du logement à usage d’habitation principale du locataire doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l’engagement de location. Il appartient donc au propriétaire-bailleur de s’entourer des garanties qu’il juge utiles pour s’assurer du respect de cette condition essentielle pour l’octroi ou le maintien de l’avantage fiscal.
Pour les plafonds de loyers applicables, cf. n° 128-10 au C-I-3, étant souligné que par « loyer », il convient d’entendre l’ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien. Ces dernières s’entendent notamment des prestations de services de toute nature fournies par le locataire (ménage, gardiennage, etc.) ou des dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire à l’exclusion des appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l’avance mais que la loi met à la charge des locataires.
Lorsque la location est consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location à usage d’habitation principale, la condition tenant au montant du loyer doit être satisfaite, d’une part, entre le bailleur et l’organisme locataire, d’autre part, entre l’organisme locataire et le sous-locataire.
Remarques :
1 - La redevance versée alors par le sous-locataire, en sus du loyer et des charges locatives, à un organisme indépendant de l’organisme locataire et représentative des frais de gestion, d’assurance, de charges locatives, de gardiennage, d’amortissement des locaux collectifs, d’équipement des logements et, le cas échéant, d’ameublement, est en principe prise en compte pour l’appréciation de la condition de loyer sauf si le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs et composée d’un ensemble homogène de dix logements au moins à usage d’habitation principale et que le montant annuel de la redevance n’excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire.
2 - Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un garage situé dans le même immeuble ou dans la même résidence et que cette location fait l’objet d’un bail unique, le respect de la condition de loyer s’apprécie en tenant compte de la totalité du loyer demandé, sans qu’il soit possible de faire abstraction d’une fraction de loyer correspondant à la location du garage ou de l’emplacement de stationnement. Il est précisé que les baux distincts ne font pas obstacle à la condition de loyer lorsque certaines conditions exposées au § 450 du BOI-IR-RICI-230-20-20 sont réunies.
L’engagement de location (annexé à la déclaration de revenus n° 2042 ou de résultats de l’année du fait générateur de la réduction d’impôt) doit comporter en outre une mention prévoyant que le montant du loyer ne peut pas excéder des plafonds fixés par décret qui varient en fonction de la date de réalisation de l’investissement, du lieu de situation du logement et du secteur dans lequel le bien concerné est donné en location.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales (pour les cas de remise en cause de la réduction d'impôt, se reporter au n°128-18). Cette mention doit figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute information relative aux caractéristiques de l’investissement et s’inscrire dans le corps principal du texte publicitaire (loi n° 2010-737 du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, art. 28).
Remarques liées à la composition du foyer fiscal :
1 - Lorsque le transfert de la propriété du bien, des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l’un des membres d’un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir. La reprise du dispositif doit être formulée dans une note établie conformément à un modèle fixé par l’administration (BOI-LETTRE-000012) qui doit être jointe à la déclaration des revenus n° 2042 souscrite par le conjoint survivant au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
2 - Dans les cas où le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d’un pacte civil de solidarité (PACS), la séparation modifie le foyer fiscal et entraînent création d’un nouveau contribuable ; et dans les cas de sortie du foyer fiscal d’une personne jusque-là à charge au sens de l’article 196 du CGI, de l’article 196 A bis du CGI et de l’article 196 B du CGI et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt, il est admis que ce nouveau contribuable puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif. Cette demande de reprise doit être expresse et s’effectue dans les mêmes conditions que le conjoint survivant . Ainsi à défaut de demande expresse, la réduction d’impôt fait l’objet d’une remise en cause.
3 - Il est admis que le bénéfice de la réduction d’impôt soit maintenu, pour la fraction de l’engagement restant à courir, au profit des ex-époux qui conservent en indivision après leur divorce le bien acquis au cours de leur mariage et qu’ils s’étaient conjointement engagés à louer nu pendant une durée de neuf ans.
(BOI-IR-RICI-230-30 et suivants)
La première année au titre de laquelle la réduction d’impôt est accordée (fait générateur), qui dépend de la nature de l’investissement, est indiquée dans le tableau ci-dessous :
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Nature de l’investissement |
Fait générateur |
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Acquisition d’un logement neuf achevé |
Année d’acquisition du logement |
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Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation |
Année d’achèvement des travaux de réhabilitation |
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Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement |
Année d’achèvement du logement |
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Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement |
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Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable |
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Construction d’un logement par le contribuable |
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Souscriptions de parts de SCPI |
Date de réalisation de la souscription |
La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix d’acquisition ou de revient global du logement dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par l’article 46 AZA octies A de l’annexe III au CGI en fonction de la localisation du logement sans pouvoir dépasser 300 000 € par logement et par an.
Pour la notion de surface habitable, se reporter au III-D § 400 du BOI-IR-RICI-230-20-20.
Les plafonds de prix de revient par mètre carré de surface habitable applicables depuis le 1er janvier 2012 et mentionnés au premier alinéa du IV de l’article 199 septvicies du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 75 de la loi de finances pour 2012 et fixés par l’article 46 AZA octies A de l’annexe III au CGI, sont respectivement de 2000 € (communes agréées de la zone C), 2100 € (zone B2), 4000 € (zone B1 de métropole et outre-mer) et 5000 € (zones A et A bis).
Les dépendances immédiates et nécessaires du logement sont intégrées au prix d’acquisition en cas de bail commun. Il peut en être également ainsi, pour les garages et emplacements même en cas de baux distincts (cf. remarque n° 2 au n° 128-5).
2. Concernant les souscriptions de parts de SCPI
La base de la réduction d’impôt est constituée de 100 % du montant total de la souscription en numéraire, effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée.
Le montant de la souscription pris en compte ne peut excéder pour un même contribuable 300 000 € par an, dans les conditions prévues au présent 128-9.
3. Concernant les cas d’acquisition d’un logement et de souscription de parts de SCPI au titre d’une même année
Lorsqu’au titre d’une même année d’imposition, un contribuable acquiert un logement et souscrit des parts de SCPI ouvrant droit à la réduction d’impôt le montant des dépenses retenu pour la détermination de l’avantage fiscal ne peut excéder 300 000 € par an pour l’ensemble desdites dépenses.
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Nature de l’investissement |
Date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable |
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Acquisition d’un logement neuf achevé |
Date de l’acquisition. La date d’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat |
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Acquisition d’un logement en état futur d’achèvement |
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Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation |
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Acquisition d’un local en vue de sa transformation, par le contribuable, en logement |
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Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable |
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Construction d’un logement par le contribuable |
Date du dépôt de la demande du permis de construire |
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Souscriptions de parts de SCPI |
Date de réalisation de la souscription |
1. Principe pour les investissements situés en métropole
Le taux de la réduction d’impôt est fixée à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010.
Pour les investissements réalisés en 2011, les taux applicables sont définis ci-après après application du dispositif du « Rabot 2011 ». En effet l’article 105 de la loi n° 2010-1657 du 29 décembre 2010 de finances pour 2011 a prévu une réduction homothétique de 10 % (« rabot 2011 ») des avantages fiscaux à l’impôt sur le revenu compris dans le champ du plafonnement global prévu à l’article 200-0 A du CGI, sous réserve d’exceptions et de dispositions transitoires. À ce titre, le taux de la réduction d’impôt applicable aux investissements réalisés du 1er janvier au 31 décembre 2011, fait l’objet d’une diminution de 10 %. Par exception, le « rabot 2011 » ne s’applique pas aux dépenses pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2010, l’engagement de réaliser un investissement immobilier (dispositions dites transitoires). La date à retenir pour apprécier l’engagement de réaliser un investissement immobilier correspond à la promesse d’achat ou de la promesse synallagmatique de vente, s’agissant des investissements prenant la forme d’une acquisition, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, s’agissant des logements que le contribuable fait construire.
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Date et modalités de l’engagement de réaliser un investissement immobilier |
Date et modalités de la réalisation d’un investissement immobilier |
Taux de réduction d’impôt applicable |
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SCELLIER classique |
SCELLIER Intermédiaire (1) |
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Acquisition en l’état futur d’achèvement (régime de la VEFA) |
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Enregistrement du contrat de réservation au plus tard le 31 décembre 2010 |
Acte authentique d’achat du 1er janvier au 31 janvier 2011 |
25% BBC 25 % non BBC |
+ 12 % sur 6 ans (2) |
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Acte authentique d’achat du 1er février au 31 mars 2011 |
25% BBC 15 % non BBC |
+ 12 % sur 6 ans (2) |
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Acte authentique d’achat du 1er avril au 31 décembre 2011 |
22% BBC 13 % non BBC |
+ 10 % sur 6 ans (3) |
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Pas d’enregistrement du contrat en 2010 |
Acte authentique d’achat en 2011 |
22 % BBC 13 % non BBC |
+ 10 % sur 6 ans (2) |
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Autres acquisitions (hors VEFA) |
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Promesse synallagmatique ou promesse d’achat au plus tard le 31 décembre 2010 |
Acte authentique d’achat en 2011 |
25% BBC 15 % non BBC |
+ 12 % sur 6 ans (2) |
|
Promesse synallagmatique ou promesse d’achat depuis le 1er janvier 2011 |
Acte authentique d’achat en 2011 |
22% BBC 13 % non BBC |
+ 10 % sur 6 ans (3) |
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Logement que le contribuable fait construire |
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Dépôt de la demande de permis de construire (4) |
Dépôt de la demande de permis de construire en 2011 |
22% BBC 13 % non BBC |
+ 10 % sur 6 ans (3) |
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Souscription de parts de SCPI |
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Réalisation de la souscription (4) |
Souscription de parts de SCPI en 2011 |
22% BBC 13 % non BBC |
+ 10 % sur 6 ans (3) |
(1) Taux global du complément de réduction d’impôt « SCELLIER intermédiaire » (BOI-IR-RICI-230-40-10).
(2) 6 % par période triennale renouvelable une fois.
(3) 5 % par période triennale renouvelable une fois.
(4) Non concerné(e) par les dispositions transitoires.
BBC : Le label « bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005 » est délivré à la demande du maître d’ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l’État et accrédité selon la norme EN 45011 par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d’accréditation signataire de l’accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation (European Cooperation for Accreditation, ou ECA).
Précisions :
1- Concernant les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou ceux que le contribuable fait construire en vue de l’obtention du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", il est précisé que, dans le cas où l’obtention du label nécessite des travaux complémentaires après leur achèvement, il est admis que la délivrance du label puisse intervenir dans un délai de douze mois suivant l’achèvement.
2 - Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est consentie, pendant toute la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources, le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires.
- En 2012 les taux applicables sont définis ci-après après application du dispositif du « Rabot 2012 » et des dispositions transitoires liées :
|
Date et modalités de l’engagement de réaliser un investissement immobilier |
Date et modalités de la réalisation d’un investissement immobilier |
Taux de réduction d’impôt applicable |
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SCELLIER classique |
SCELLIER Intermédiaire (1) |
||
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Acquisition en l’état futur d’achèvement (régime de la VEFA) |
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|
Enregistrement du contrat de réservation au plus tard le 31 décembre 2011 |
Acte authentique d’achat du 1er janvier au 31 mars 2012 |
22 % BBC (2) 13 % non BBC (6) |
+ 10 % sur 6 ans (3) |
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Acte authentique d’achat du 1er avril au 31 décembre 2012 |
13 % BBC (2) 6 % non BBC (6) |
+ 8 % sur 6 ans (4) |
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Pas d’enregistrement du contrat en 2011 |
Acte authentique d’achat en 2012 |
13 % BBC (2) 6 % non BBC (6) |
+ 8 % sur 6 ans (4) |
|
Autres acquisitions (hors VEFA) |
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Promesse synallagmatique ou promesse d’achat au plus tard le 31 décembre 2011 |
Acte authentique d’achat en 2012 |
22 % BBC (2) 13 % non BBC (6) |
+ 10 % sur 6 ans (3) |
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Promesse synallagmatique ou promesse d’achat depuis le 1er janvier 2012 |
13 % BBC (2) 6 % non BBC (6) |
+ 8 % sur 6 ans (4) |
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Logement que le contribuable fait construire |
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Dépôt de la demande de permis de construire (5) |
Dépôt de la demande de permis de construire en 2012 (7) |
13 % BBC (2) |
+ 8 % sur 6 ans (4) |
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Souscription de parts de SCPI |
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Réalisation de la souscription (5) |
Souscription de parts de SCPI en 2012 |
13 % BBC (2) 6 % non BBC (6) |
+ 8 % sur 6 ans (4) |
(1) Taux global du complément de réduction d’impôt "SCELLIER intermédiaire" (BOI-IR-RICI-230-40-10).
(2) Ce taux s’applique également aux logements anciens dont la performance énergétique globale est supérieure à celle qu’impose la législation en vigueur (BOI-IR-RICI-230-10-30-20).
(3) 5 % par période triennale, renouvelable une fois.
(4) 4 % par période triennale, renouvelable une fois.
(5) Non concerné(e) par les dispositions transitoires.
(6) Investissements relatifs à des logements dont la demande de permis de construire est déposée au plus tard le 31 décembre 2011 (BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au IV-B-4-a).
(7) Ces logements doivent obligatoirement respecter un niveau de performance énergétique globale supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur (BOI-IR-RICI-230-10-30-20 au IV-B).
BBC : Le label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" est délivré à la demande du maître d’ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l’État et accrédité selon la norme EN 45011 par le Comité français d’accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d’accréditation signataire de l’accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d’accréditation (European Cooperation for Accreditation, ou ECA).
Précisions :
1 - Concernant les logements acquis en l’état futur d’achèvement ou ceux que le contribuable fait construire en vue de l’obtention du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", il est précisé que, dans le cas où l’obtention du label nécessite des travaux complémentaires après leur achèvement, il est admis que la délivrance du label puisse intervenir dans un délai de douze mois suivant l’achèvement.
2 - Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est consentie, pendant toute la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources, le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires.
2. Cas particulier pour les investissements situés en outre-mer (CGI, art. 199 septvicies, XI)
Pour les investissements afférents à des logements situés dans les départements d’outre-mer (y compris Mayotte), Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées dans les conditions prévues pour le financement de tels logements, le taux de la réduction d’impôt est défini dans le tableau suivant défini après le « rabot 2012 » :
|
Date et modalités de l’engagement de réaliser un investissement immobilier |
Date et modalités de la réalisation d’un investissement immobilier |
Taux de réduction d’impôt applicable |
|
|
SCELLIER classique |
SCELLIER Intermédiaire (1) |
||
|
Acquisition en l’état futur d’achèvement (régime de la VEFA) |
|||
|
Enregistrement du contrat de réservation au plus tard le 31 décembre 2011 |
Acte authentique d’achat du 1er janvier au 31 mars 2012 |
36% |
+ 10 % sur 6 ans (2) |
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Acte authentique d’achat du 1er avril au 31 décembre 2012 |
24% |
+ 8 % sur 6 ans (3) |
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|
Pas d’enregistrement du contrat en 2011 |
Acte authentique d’achat en 2012 |
24% |
+ 8 % sur 6 ans (3) |
|
Autres acquisitions (hors VEFA) |
|||
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Promesse synallagmatique ou promesse d’achat au plus tard le 31 décembre 2011 |
Acte authentique d’achat en 2012 |
36% |
+ 10 % sur 6 ans (2) |
|
Promesse synallagmatique ou promesse d’achat depuis le 1er janvier 2012 |
24% |
+ 8 % sur 6 ans (3) |
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|
Logement que le contribuable fait construire |
|||
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Dépôt de la demande de permis de construire (4) |
Dépôt de la demande de permis de construire en 2012 |
24% |
+ 8 % sur 6 ans (3) |
|
Souscription de parts de SCPI |
|||
|
Réalisation de la souscription (4) |
Souscription de parts de SCPI en 2012 |
24% |
+ 8 % sur 6 ans (3) |
(1) Taux global du complément de réduction d’impôt "SCELLIER intermédiaire" (BOI-IR-RICI-230-40-10).
(2) 5 % par période triennale, renouvelable une fois.
(3) 4 % par période triennale, renouvelable une fois.
(4) Non concerné(e) par les dispositions transitoires.
- Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011 afférents à des logements situés en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna (Ordonnance n° 2010-1445 du 25 novembre 2010), la durée minimale de l’engagement de location prévu au premier alinéa du I est fixée à cinq ans ; le nombre d’années, mentionné, selon le cas, au dixième alinéa du IV ou au neuvième alinéa du VIII de l’article 199 septvicies du CGI, sur lequel est répartie la réduction d’impôt, est fixé à cinq ; et la réduction d’impôt accordée, selon le cas, au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, comme mentionné au dixième alinéa du IV, ou au titre de la souscription, comme mentionné au neuvième alinéa du VIII de l’article 199 septvicies du CGI, est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des quatre années suivantes à raison d’un cinquième de son montant total au titre de chacune de ces années.
3. Plafonds de loyers et de ressources du locataire
Ce dispositif d’incitation à l’investissement immobilier locatif est subordonné au respect de plafonds de loyers et de ressources du locataire pour lesquels le décret n°2014-1102 du 30 septembre 2014 modifie, depuis le 1er janvier 2015, les règles d’indexation (révision et arrondi), (CGI, ann. III, art. 2 terdecies B et CGI, ann. III, art. 2 terdecies C).
Remarque 1 : Le décret n° 2010-1601 du 20 décembre 2010 a modifié, depuis le 1er janvier 2011 les règles d’indexation (révision et arrondi), (CGI, ann. III, art. 2 terdecies B et CGI, ann. III, art. 2 terdecies C).
Remarque 2 : Auparavant jusqu’au 31 décembre 2010, les plafonds de loyer et de ressources du locataire ainsi que les conditions mentionnées à l’alinéa 2 du l du 1° du I de l’article 31 du CGI avaient été adaptés par le décret n° 2009-1672 du 28 décembre 2009.
a. Pour le dispositif « Scellier métropole »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés (CGI, ann. III, art. 2 terdecies B et 2 terdecies C) :
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Investissements réalisés du 01/01/2009 au 31/12/2010 : |
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Dans le secteur libre |
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Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
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2014 |
22,98 € |
15,98 € |
13,06 € |
9,57 € |
|
2015 |
23,11 € |
16,07 € |
13,13 € |
9,62 € |
|
2016 et 2017 |
23,13 € |
16,08 € |
13,14 € |
9,63 € |
|
Dans le secteur intermédiaire |
||||
|
|
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
|
|
2014 |
18,38 € |
12,78 € |
10,45 € |
|
|
2015 |
18,49 € |
12,86 € |
10,50 € |
|
|
2016 et 2017 |
18,50 € |
12,86 € |
10,51 € |
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|
Investissements réalisés depuis le 01/01/2011 : |
|||||
|
Dans le secteur libre |
|||||
|
|
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|
2014 |
22,84 € |
16,94 € |
13,67 € |
11,15 € |
7,76 € |
|
2015 |
22,97 € |
17,04 € |
13,75 € |
11,21 € |
7,80 € |
|
2016 et 2017 |
22,99 € |
17,05 € |
13,76 € |
11,22 € |
7,81 € |
|
Dans le secteur intermédiaire |
|||||
|
|
Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
|
2014 |
18,27 € |
13,55 € |
10,94 € |
8,92 € |
6,21 € |
|
2015 |
18,38 € |
13,63 € |
11,00 € |
8,97 € |
6,24 € |
|
2016 et 2017 |
18,39 € |
13,64 € |
11,01 € |
8,98 € |
6,25 € |
Les plafonds annuels de ressources, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2017, pour le secteur intermédiaire sont indiqués au Livre RFPI n°1687-3 et au BOI-RFPI-SPEC-20-30 (identiques au dispositif « Borloo neuf », cf. BOI-IR-RICI-230-40-10 ainsi qu’au BOI-BAREME-000017).
b. Pour le dispositif « Scellier outre-mer »
Les plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, sont fixés :
|
Investissements réalisés depuis le 31/12/2009 : |
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Départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Barthélémy |
Polynésie française ; Nouvelle-Calédonie ; Saint-Pierre-et-Miquelon ; îles Wallis et Futuna |
|
Dans le secteur libre |
||
|
2014 |
13,03 € |
16,51 € |
|
2015 |
13,13 € |
16,56 € |
|
2016 |
13,18 € |
16,62 € |
|
2017 |
13,20 € |
16,64 € |
|
Dans le secteur intermédiaire |
||
|
2014 |
10,43 € |
13,76 € |
|
2015 |
10,51 € |
13,80 € |
|
2016 |
10,55 € |
13,85 € |
|
2017 |
10,56 € |
13,87 € |
Pour les plafonds de loyers applicables aux investissements réalisés outre-mer du 1er janvier au 26 mai 2009 et ceux réalisés outre-mer du 27 mai au 30 décembre 2009, il convient de se reporter aux BOI-IR-RICI-230-20-20 et BOI-IR-RICI-230-40-10 ainsi qu’au BOI-BAREME-000017.
Les plafonds annuels de ressources, pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2017 sont indiqués au Livre RFPI n°1687-3 et au BOI-IR-RICI-230-40-10 ainsi qu’au BOI-BAREME-000017 au II-D (Scellier métropole secteur intermédiaire) et au II-E (Scellier outre-mer intermédiaire).
(BOI-IR-RICI-230-30-30 et suivants)
La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu.
Elle est répartie sur neuf années, à raison d’un neuvième de son montant chaque année.
Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année d’imposition excède l’impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes, jusqu’à la sixième année inclusivement à condition ;
- que l’immeuble soit maintenu à la location pendant lesdites années ;
- et sans qu’il soit exigé que le propriétaire du logement respecte les plafonds de loyers et de ressources des locataires ni que les revenus de la location soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers si le report des fractions non imputées intervient à l’expiration de la période d’engagement de location initiale ou prorogée.
Pour l’application de ces dispositions, les fractions ainsi reportées s’imputent en priorité, en retenant d’abord les plus anciennes.
Conformément aux dispositions prévues au 5 du I de l’article 197 du CGI, la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif prévue à l’article 199 septvicies du CGI s’impute sur le montant de l’impôt progressif sur le revenu déterminé compte tenu, s’il y a lieu, du plafonnement des effets du quotient familial, après application de la décote lorsque le contribuable en bénéficie, et avant imputation, le cas échéant, des crédits d’impôt et des prélèvements ou retenues non libératoires. Elle ne peut pas s’imputer sur les impositions à taux proportionnel.
Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.
Pour les acquisitions effectuées par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une SCPI, la réduction d’impôt dont peut bénéficier l’associé personne physique ne peut également porter que sur un seul logement.
Pour les souscriptions de parts de SCPI, la circonstance qu’une souscription soit affectée à l’acquisition de plusieurs logements ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt. De même, la souscription de parts de plusieurs SCPI ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt pour chacune de ces souscriptions, toutes conditions étant par ailleurs remplies. En toute hypothèse, le montant total de la ou des souscriptions pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt ne peut excéder, pour une même année d’imposition et un même contribuable, la somme de 300 000 €.
1. Application de la règle du non cumul
Pour un même logement ou une même souscription de parts, un contribuable ne peut pas bénéficier à la fois de la réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif (CGI, art. 199 septvicies) et de l’une des réductions d’impôt suivantes réalisées dans :
- le secteur du tourisme (CGI, art.199 decies E à CGI, art. 199 decies G) ;
- les résidences hôtelières à vocation sociale (CGI, art. 199 decies I) ;
- le secteur du logement en outre-mer (CGI, art 199 undecies A) ;
- le cadre de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans un quartier ancien dégradé (CGI, art. 199 tervicies) ;
- le secteur du logement prévu par le dispositif « Duflot » - « Pinel », mentionné à l’article 199 novovicies du CGI.
La réduction d’impôt en faveur de l’investissement locatif ne peut également pas être cumulée avec la réduction d’impôt accordée au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un secteur sauvegardé, dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ou dans un quartier ancien dégradé (réduction d’impôt "Malraux" prévue à l’article 199 tervicies du CGI).
La loi exclut également du dispositif les logements financés au moyen d’un prêt locatif social (PLS). Cette disposition s’applique aux logements ayant fait l’objet d’un dépôt de permis de construire depuis le 1er janvier 2010.
2. Articulation avec d’autres dispositifs
- L’article 109 de la loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008 de finances pour 2009 a étendu l’application du crédit d’impôt sur le revenu en faveur de la transition énergétique (cf. n° 225 et suiv.) prévu à l’article 200 quater du CGI à certaines dépenses supportées par les propriétaires bailleurs dans les logements qu’ils donnent en location. Cette extension est toutefois réservée aux logements achevés depuis plus de deux ans qui sont destinés à la location. Cette condition d’achèvement du logement depuis plus de deux ans fait obstacle, dans la plupart des cas, au bénéfice de ce dispositif pour les contribuables qui bénéficient de la réduction d’impôt relative à l’investissement "Scellier" codifié à l’article 199 septvicies du CGI. Néanmoins ces deux dispositifs peuvent cependant se compléter, s’agissant des logements faisant l’objet de travaux de réhabilitation comportant l’installation d’équipements éligibles au crédit d’impôt précité.
- De même la circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du CGI ne fait pas obstacle à l’application du régime micro-foncier. Pour autant le revenu net foncier imposable étant calculé automatiquement par l’application d’un abattement forfaitaire représentatif de l’ensemble des charges et déductions et égal à 30 % du revenu brut,il appartient au contribuable d’appliquer ou non la réduction d’impôt spécifique « Scellier ».
- Outre les dispositions de non-cumul de la réduction d’impôt avec d’autres avantages fiscaux, la déduction spécifique de 30 % des revenus fonciers est exclusive, pour un même logement, de l’application de la déduction spécifique de 26 % prévue pour les personnes qui bénéficient de la réduction d’impôt et dont les logements ouvrant droit au bénéfice de cet avantage sont situés dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) (BOI-IR-RICI-230-40-20), ainsi que des déductions spécifiques prévues au m du 1° du I de l’article 31 du CGI(dispositifs de loyers maîtrisés ou « conventionnement Anah » ou « Borloo-ancien »).
Remarques :
En effet lorsque le logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR), le contribuable bénéficie d’un avantage fiscal supplémentaire, sous la forme d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers égale à 26 % des revenus bruts tirés de cette location.
La liste des communes situées dans une zone de revitalisation rurale est fixée, à partir du 1er janvier 2009, par l’arrêté du 9 avril 2009. Cette déduction n’est applicable que lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles propres au régime réel d’imposition. La liste des communes des zones A, B1 et B2 situées dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) est établie par arrêté. Cette liste évolutive, modifiée chaque année, s’applique aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2009.
Pour plus de précisions sur les conditions d’application de cet avantage complémentaire en faveur des zones de revitalisation rurale (ZRR), il convient de se reporter au BOI-IR-RICI-230-40-20.
3. Application du plafonnement global des avantages fiscaux
L’article 200-0 A du CGI prévoit un plafonnement global des avantages fiscaux, parmi lesquels la réduction d’impôt "Scellier" prévue à l’article 199 septvicies du CGI. (cf. n° 101-1)
4. Avantages complémentaires en cas de location dans le secteur intermédiaire (BOI-IR-RICI-230-40)
Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est consentie, pendant toute la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives (cf. BOI-IR-RICI-230-40 au II) pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources (cf. BOI-IR-RICI-230-40 au III), le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires.
Ces avantages prennent la forme :
- d’une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30 %, lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles propres au régime réel d’imposition ;
- et d’un complément de réduction d’impôt lorsque la location reste consentie dans le secteur intermédiaire après la période initiale de neuf ans de l’engagement de location, (prorogation possible de deux fois 3 ans). Depuis l’imposition des revenus de l’année 2011, ce complément de réduction d’impôt est porté à 4 % du prix de revient du logement par période triennale (décret n° 2012-547 du 23 avril 2012), imputée à raison d’un tiers de son montant sur l’impôt dû au titre de chacune des années comprises dans ladite période. Ce taux est relatif aux investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011, concernés par le « rabot » de 10 %, qui continuent d’être donnés en location dans le secteur intermédiaire au cours d’une ou deux périodes triennales après la période d’engagement de neuf ans.
Pour les taux de la réduction d’impôt relatifs au secteur intermédiaire cf. n°128-10 au II.
Pour les logements acquis directement par le contribuable, ce dernier est tenu de joindre les documents suivants à la déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, une note annexe établie conformément au modèle figurant au BOI-LETTRE-000013 comportant des renseignements le concernant, le logement, son engagement de louer, les modalités de calcul de la réduction d’impôt et la copie du bail avec le locataire (en cas de location à un organisme public ou privé, une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire).
En cas de location dans le secteur intermédiaire le contribuable doit fournir une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.
Il est également tenu de satisfaire à certaines obligations spécifiques :
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Obligations spécifiques |
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Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation ou d’un logement réhabilité |
Les états et attestations prévus (cf. BOI-IR-RICI-230-10-30-10 au III-A-3, voir modèle figurant au BOI-ANNX-000038, ainsi que, lorsque ces états sont requis, les états prévus à l’article L. 1334-5 du code la santé publique et à l’article L. 1334-7du code de la santé publique fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l’acte authentique de vente du logement. Ces documents sont à joindre à la déclaration de revenus de l’année d’achèvement des travaux. Dans l’hypothèse où les travaux de réhabilitation sont achevés avant l’acquisition (cas des logements acquis réhabilités), ces documents sont à joindre à la déclaration des revenus de l’année au titre de laquelle le logement a été acquis. |
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Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement |
Copie de la déclaration d’achèvement des travaux, accompagnée d’une pièce attestant de sa réception en mairie et d’une note précisant la nature de l’affectation précédente des locaux |
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Construction d’un logement par le contribuable |
Copie du dépôt de la demande de permis de construire, accompagnée des pièces attestant de leur réception par l’administration , une copie de la déclaration d’ouverture de chantier et une copie de la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux |
Pour les logements acquis par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, les obligations générales définies ci-avant sont à satisfaire par la société à l’appui de sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ou à sa déclaration du résultat de l’année d’achèvement des travaux. La société doit, au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de chaque année, fournir à chacun de ses associés une attestation en double exemplaire (voir modèle au BOI-LETTRE-000014) justifiant, pour l’année précédente, de l’existence à son actif de logements éligibles à la réduction d’impôt ainsi que différents autres renseignements.
Par ailleurs les porteurs de parts de sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés, qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt doivent s’engager à conserver lesdites parts pendant la période couverte pendant l’engagement de location pris par la société. Cet engagement est établi selon le modèle figurant au BOI-LETTRE-000015. Pendant la durée d’application de la réduction d’impôt, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus n° 2042 un exemplaire de l’attestation mentionnée.
Remarque : En cas de décès, l’engagement de conservation des titres formulé par le conjoint survivant ou assimilé doit être joint à la déclaration de revenus souscrite par ce dernier au titre de l’année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
Pour les souscriptions de part de SCPI :
La société joint à sa déclaration de résultat un exemplaire des documents remis aux associés conformément au modèle prévu au BOI-LETTRE-000016 lequel comporte les éléments d’identification de l’associé, de la souscription, de l’engagement de louer, du loyer, etc.
Les porteurs de parts doivent s’engager quant à eux à conserver les parts jusqu’à l’expiration de la période couverte par l’engagement de location de la société. Cet engagement conforme au modèle du BOI-LETTRE-000015 est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus n° 2042 au titre de laquelle les parts ont été souscrites. Ces derniers joignent à chacune de leurs déclarations de revenus un exemplaire des documents remis par la société ainsi que les modalités de calcul de la réduction d’impôt. Lorsque la location du logement est consentie dans le secteur intermédiaire, pour le bénéfice du dispositif en faveur des SCPI, une copie de l’avis d’imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location doit également être fournie.
De nombreux événements emportent une possible remise en cause du bénéfice de la réduction d’impôt, il en est ainsi (sauf exception et cas particuliers évoqués au BOI-IR-RICI-230-60) :
- du non-respect de l’engagement de location sauf décès, invalidité ou licenciement ;
- du non-respect des conditions de mise en location sauf en cas de changement de destination du logement à l’initiative du locataire ;
- de la cession (sauf décès, invalidité ou licenciement) pendant la période d’engagement de location, des immeubles ou des parts de SCPI au titre desquels le contribuable a bénéficié de la réduction d’impôt ;
- du non respect des conditions relatives à la souscription de parts de SCPI.
- en cas de changement de domiciliation fiscales dans les conditions exposées au III du (BOI-IR-RICI-230-60).
La survenance d’un événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt ou de l’un des avantages fiscaux supplémentaires (déduction spécifique ou complément de réduction d’impôt) entraîne une remise en cause. Dans l’hypothèse où les conditions d’application de la réduction d’impôt sont remplies et que celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concerne uniquement ces avantages supplémentaires.
Les modalités de remise en cause du régime diffèrent selon que celle-ci a pour origine le non-respect des conditions initiales d’application du dispositif ou le non-respect de ces conditions au cours d’une période d’engagement de location (initiale ou prorogée). Elles sont récapitulées dans les tableaux figurant ci-après :
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Modalité de remise en cause |
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Déduction spécifique |
Réduction d’impôt |
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26 % (ZRR) |
30 % (secteur intermédiaire) |
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Non-respect des conditions initiales |
Le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique a été déduite est majoré du montant de cette déduction. |
L’impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction. |
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Non-respect des conditions au cours de la période initiale d’engagement de location |
Sans objet |
Le revenu foncier de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de la déduction spécifique est majoré du montant de l’ensemble des déductions pratiquées au cours de la période initiale d’engagement. |
L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit au plus tard avant le 31 décembre de la troisième année de la survenance de l’événement entraînant la déchéance de la réduction d’impôt. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d’impôt est assimilé à une insuffisance de déclaration. |
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Non-respect des conditions au cours de la période prorogée d’engagement de location |
Sans objet |
Le revenu foncier de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance de la déduction spécifique est majoré du montant de l’ensemble de ces déductions déduites pendant la période triennale de prorogation concernée. |
L’impôt sur le revenu de l’année au cours de laquelle intervient l’événement entraînant la déchéance du complément de réduction d’impôt est majoré du montant total de complément de réduction obtenue pendant la période triennale de prorogation concernée. Cette remise en cause intervient dans le délai normal de reprise, soit au plus tard avant le 31 décembre de la troisième année de la survenance de l’événement entraînant la déchéance de l’avantage fiscal. Le montant de la dépense ayant servi de base au calcul de la réduction d’impôt est assimilé à une insuffisance de déclaration. |
Les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2010 ne peuvent plus ouvrir droit aux dispositifs fiscaux suivants :
- « Robien-recentré » prévu au h du 1° du I de l’article 31 du CGI ;
- « Robien-ZRR » prévu au k du 1° du I de l’article 31 du CGI ;
- « Borloo-neuf » prévu au l du 1° du I de l’article 31 du CGI ;
- « Robien-SCPI » prévu à l’article 31 bis du CGI ;
- « Borloo-SCPI » prévu à l’article 31 bis du CGI.
Pour les dates de réalisation des investissements, les dates prises en compte pour l’application de ces dispositions varient en fonction de la nature des investissements.
Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2009, le contribuable avait la possibilité d’opter :
- soit pour l’application des dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo » ;
- soit pour la réduction d’impôt « Scellier » prévue à l’article 199 septvicies du CGI.
Le choix du contribuable résultait de la mention du bénéfice de l’un ou de l’autre de ces dispositifs sur sa déclaration de revenus n° 2042.
Si au titre d’un même investissement, le contribuable ne pouvait cumuler les avantages des deux dispositifs. En revanche, le contribuable pouvait, au titre de l’année 2009, bénéficier à la fois d’un dispositif d’amortissement (« Robien » ou « Borloo ») et de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du CGI, lorsqu’il s’agissait d’investissements distincts.
La loi prévoyait expressément que la réduction d’impôt n’était pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique avait été conclue avant le 1er janvier 2009.
En revanche, dès lors que la loi ne vise pas expressément les contrats de réservation (ou avant-contrats ou contrats préliminaires), l’acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 d’un logement ayant fait l’objet d’un tel contrat avant le 1er janvier 2009 peut ouvrir droit à la nouvelle réduction d’impôt. Il en est de même des acquisitions ayant fait l’objet d’une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2009).
Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux avant leur acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique à ceux pour lesquels une demande de permis de construire est déposée depuis le 1er janvier 2012.
Les autres dispositions de l’article 75 de la loi de finances pour 2012 s’appliquent aux dépenses payées depuis le 1er janvier 2012, à l’exception de celles pour lesquelles le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2011, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.
À titre transitoire, l’engagement de réaliser un investissement immobilier peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts avant le 31 décembre 2011 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2012. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique aux taux en vigueur au 31 décembre 2011 pour les logements acquis ou construits en 2011.
Enfin, l’article 81 de la loi n°2012-1509 de finances pour 2013 prévoit que par dérogation aux dispositions mentionnées au 1 du I de l’article 199 septvicies du CGI relatives à la date d’acquisition la réduction d’impôt s’applique aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 mars 2013 au plus tard dès lors que le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.
Cet engagement peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2013. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au taux en vigueur au 31 décembre 2012 pour les logements acquis en 2012 en métropole ou en outre-mer.