La société civile immobilière (SCI) imposée à l'impôt sur le revenu, dont je suis l'associé, cède un bien immobilier. Comment est imposée la plus-value ?

Le régime d'imposition des plus-values immobilières des particuliers s'applique aux cessions d'immeubles réalisées occasionnellement par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI).

La plus-value ainsi réalisée est déterminée au niveau de la société (c'est-à-dire en fonction de la date d'acquisition et de cession du bien par la société), mais elle est imposable au nom de chaque associé présent à la date de la cession de l'immeuble au prorata de ses droits sociaux, dans les mêmes conditions que s’il était propriétaire de l’immeuble cédé.

Aucune imputation de moins-values n’est possible en ce qui concerne les cessions d’immeubles, ni sur les plus-values de même nature, ni sur le revenu global.

Les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine et assimilés (17,2 %).

Elles sont également soumises à la taxe sur les plus-values immobilières élevées lorsque la plus-value est supérieure à 50 000 € et éventuellement aux taxes sur les terrains à bâtir.

Hormis l’exonération bénéficiant aux titulaires de pensions de vieillesse, les exonérations sont en principe applicables aux plus-values réalisées par l’intermédiaire d’une SCI.

Lorsqu'un logement est mis, en droit ou en fait, à la disposition gratuite d'un associé à titre de résidence principale, ce dernier peut bénéficier, en cas de cession de l'immeuble par la société, de l'exonération de la résidence principale au prorata de sa participation.

La déclaration de plus-value n° 2048-IMM ou n° 2048-TAB est signée par le gérant de la société ou par son mandataire.

Elle doit être déposée en simple exemplaire au service en charge de la publicité foncière dans le mois qui suit l’acte notarié accompagnée du paiement de l’impôt afférent à la plus-value ainsi que des prélèvements sociaux.

En pratique, le notaire chargé de la vente effectue généralement la déclaration pour le compte de la société et le paiement de l’impôt pour le compte des associés.

De plus, chaque associé devra reporter sa quote-part de plus-value imposable sur sa déclaration de revenus 2042-C (case 3 VZ) pour qu'elle soit prise en compte dans le revenu fiscal de référence (RFR).

MAJ le 01/02/2018