Je suis non-résident. Je perçois des revenus immobiliers. S'agit-il de revenus fonciers ou de revenus commerciaux? Comment les déclarer?

Les revenus de vos immeubles situés en France ou les droits relatifs à ces immeubles (droits indivis, nue-propriété, usufruit...), ainsi que les droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et les produits accessoires, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux.

Selon la nature des revenus immobiliers perçus (revenus de location meublée ou non meublée, ...), certaines déclarations et rubriques de ces déclarations devront être complétées.

Vous louez des locaux nus (logements non meublés)

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Ils sont à déclarer soit au régime micro foncier, soit au régime réel.

Le régime « micro foncier » - Conditions et obligations déclaratives

Si le montant brut des revenus fonciers (locations non meublées) perçus par l'ensemble de votre foyer fiscal n'excède pas 15 000 € (charges non comprises), quelle que soit la durée de la location au cours de l'année, le régime "micro foncier" s'applique de plein droit.

Dans ce cas, aucune déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044 n'est à remplir.

Il suffit simplement d'indiquer le montant brut des revenus fonciers perçus (déterminés de la façon suivante: montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues) sur la déclaration n° 2042 (case 4BE). Un abattement de 30 % (évaluation forfaitaire de vos charges) est appliqué pour déterminer le revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne doit pas être déduit car il sera calculé automatiquement.

Cas de l'option pour l'imposition de vos revenus au taux moyen

Si vous optez pour le taux moyen d'imposition, vous allez déclarer vos revenus mondiaux (revenus de sources française et étrangère) afin de permettre la détermination de ce taux. Toutefois, celui-ci ne sera appliqué pour le calcul de l'impôt qu'à vos revenus de source française.

Pour les revenus fonciers, en cas de présence de revenus fonciers de source française et étrangère, les recettes perçues au titre de l'année vont donc être appréciées globalement.

En cas de dépassement du seuil de 15 000 € de revenus bruts fonciers (hors abattement et charges), l'option pour le "micro foncier" ne peut pas être conservée. Vous devez obligatoirement opter pour le régime réel normal (voir ci-après).Dans cette situation, si vous déclarez en ligne, une fiche d'aide au calcul de vos revenus fonciers mondiaux  vous est proposée vous permettant de déduire vos intérêts d'emprunts, ainsi que vos frais et charges relatifs aux biens situés en France et à l'étranger.

Dans tous les cas, vous avez intérêt à opter pour le taux moyen et à indiquer vos revenus mondiaux dans la mesure où seule la modalité d'imposition la plus favorable vous sera appliquée. Vous pouvez sur ce point consulter la fiche Qu'est-ce que le taux moyen ? Puis-je en bénéficier ? dans Vos questions / Nos réponses de la rubrique Je suis non-résident. Dois-je déclarer des revenus et payer des impôts en France ?

Le régime réel - Conditions et obligations déclaratives

Si les conditions du régime "micro foncier" ne sont pas remplies ou si vous avez opté pour le régime réel (option irrévocable pendant trois ans), une déclaration de revenus fonciers n° 2044 doit être complétée.

Il faut alors reporter sur la déclaration n° 2042 les résultats (bénéfices ou déficits) calculés sur la déclaration n° 2044 (ou 2044 spéciale si la personne relève d’un dispositif particulier): ligne 4BA en cas de bénéfice ou ligne 4BB ou 4BC en cas de déficit.

La déclaration n°2044 concerne les propriétaires d'immeubles ordinaires (y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien).

La déclaration n°2044 spéciale concerne les propriétaires :

- qui ont opté pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs ;
- qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR ;
- d'immeubles spéciaux: immeubles classés monuments historiques, immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé pour lesquels le bénéfice de déduction des charges Malraux est demandé ou immeubles détenus en nue-propriété.

Le crédit d’impôt « modernisation du recouvrement » (CIMR) pour les revenus fonciers perçus en 2019

Pour les charges récurrentes

Des règles dérogatoires de déduction des charges dites « récurrentes » (frais d'administration et de gestion, des primes d'assurance, des provisions pour charges et des intérêts d'emprunt) ont été mises en place : ne sont pas déductibles au titre des revenus perçus en 2019 les charges récurrentes de l’année 2018 dont le paiement est intervenu en 2019 (ces charges devaient être déduites en 2018).

Pour les charges dites « pilotables »

Il s’agit des dépenses de réparation et d’entretien hors travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement pour les locaux d’habitation, dépenses d’amélioration (amiante ou accueil des handicapés) pour les locaux professionnels et commerciaux hors travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement et dépenses d’amélioration, de construction, de restauration ou d’entretien des propriétés rurales.

Principe : Pour ces charges payées en 2018 et 2019, pour la détermination du revenu net foncier 2019, est admise en déduction la moyenne de ces charges, soit 50 %. Cette règle s’applique bien par bien locatif. Les monuments historiques sont concernés.

Exception : Les travaux payés en 2019 d’urgence (sous conditions) et ceux effectués sur un immeuble acquis en 2019 ou classé/ inscrit en 2019 sont intégralement déductibles. Par ailleurs, si plus aucuns revenus fonciers ne sont perçus après le 31-12-2019, il convient de cocher la case 4BN. Ainsi, les revenus fonciers de 2019 ne seront pas retenus pour le calcul du Prélèvement à la Source (PAS) et aucun acompte ne sera à payer à ce titre en 2020.

Si les seuls revenus fonciers dont vous disposez proviennent de parts de Sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu (SCI déposant une déclaration n° 2072)

A compter de la déclaration des revenus perçus en 2019, les gérants des SCI imposées selon les règles de l'impôt sur le revenu (non imposées à l'impôt sur les sociétés) doivent déclarer en ligne le formulaire 2072.

Ainsi, dés lors qu'un usager déclare des parts de SCI lors de la déclaration en ligne, il est invité à procéder, si nécessaire, à cette déclaration et, pour cela à effectuer les démarches dans l'espace professionnel dédié qu'il peut, le cas échéant, créer selon des étapes qui lui sont précisées.

Dans ce cas, il convient de reporter directement sur la déclaration 2042 la quote-part de bénéfice ou de déficit. Aucune déclaration de revenus fonciers 2044 n'est à souscrire.

S'il appartient au gérant de la  SCI de télédéclarer la 2072, ce sont les associés qui sont redevables de l’impôt en fonction de leur quote-part de résultat dans la SCI :

 - Déclaration n° 2072-S si les associés sont des personnes physiques ;

 - Déclaration n° 2072-C si la SCI est propriétaire d’un immeuble spécial (monuments historiques),d’un bien en nue-propriété ou d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).

Si vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2020

Pensez bien à cocher la case 4BN de la déclaration 2042.

Vous louez des locaux meublés

La location meublée relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), y compris lorsqu’elle est exercée à titre occasionnel.

L’activité de loueur en meublé est exercée à titre non professionnel lorsque l’une des deux conditions suivantes n’est pas remplie :

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer excèdent 23 000 € ;
- ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu (hors revenus tirés de l’activité de location meublée).

Sont concernés les revenus provenant :

- des locaux meublés dont vous êtes propriétaire, et que vous donnez en location ;
- des locaux nus que vous donnez en location à une autre personne (ou à une société de gestion) qui les donne elle-même en sous-location meublée, lorsque la location présente un caractère commercial en raison des modalités prévues au contrat de bail conclu avec cette personne ou cette société (notamment lorsque la location vous permet de participer à la gestion ou aux résultats d’une entreprise commerciale).

Le régime « micro BIC » - Conditions et obligations déclaratives

Le régime micro-BIC s’applique lorsque le montant de vos recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :

- 70 000 €  (HT) pour les locations de locaux d’habitation meublés ;

- 170 000 € (HT) pour les locations de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme classés.

Si le régime micro entreprise des locations meublées non professionnelles s'applique (cases 5ND, 5 OD ou 5 PD).Un abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 €) représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

S'il s'agit de la location d'un meublé de tourisme, d'un gîte rural ou d'une chambre d’hôtes (cases 5NG, 5OG, 5PG), un abattement forfaitaire de 71 % sera appliqué (avec un minimum de 305 €).

Le régime bénéfice réel - Conditions et obligations déclaratives

Si l'activité est imposée selon le régime réel, une liasse n° 2031 doit être déposée au Service des Impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé (si un seul bien en location meublée) ou auprès du SIE dont dépend le logement meublé le plus important, si plusieurs biens sont loués selon ces modalités.

Reportez ensuite sur la déclaration 2042C PRO les résultats déterminés sur la déclaration professionnelle n°2031.

Dans le cas où cette dernière comporterait des erreurs, il conviendra de modifier les deux déclarations.

 

Le prélèvement à la source et vos revenus immobiliers

Les revenus immobiliers perçus par les résidents et non-résidents fiscaux de France imposables en France en application du droit interne et des dispositions conventionnelles entrent dans le champ du prélèvement à la source (PAS).

Il convient de se reporter à la convention signée entre la France et le pays de résidence. A défaut de convention, les revenus immobiliers qu'un non-résident tire de biens immobiliers situés en France sont imposables en France.

Ce PAS s'effectue sous la forme d'acomptes prélevés directement sur le compte bancaire du bailleur, y compris en cas d'application du régime micro.

L'acompte est prélevé chaque mois ou chaque trimestre.

Le montant de l'acompte mensuel prélevé sur votre compte bancaire sera indiqué à l'issue de votre déclaration de revenus en ligne. Vous pouvez aussi opter pour un prélèvement trimestriel via la rubrique « gérer mon prélèvement à la source ».

Pour plus de précisions, veuillez notamment vous reporter aux notices jointes à la déclaration de revenus n° 2042 et à la déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou 2044 spéciale, ainsi qu'aux questions / réponses sur le CIMR sur le site impots.gouv.

 

Les prélèvements sociaux - Exonération dans certains cas de CSG et de CRDS

Les prélèvements sociaux (PS) s’appliquent aux revenus immobiliers de source française perçus par les personnes qui sont domiciliées hors de France.

Depuis l'imposition des revenus immobiliers perçus en 2018 imposables en 2019, les personnes affiliées à un régime obligatoire de sécurité sociale autre que français au sein d'un pays de l'EEE (Union européenne, Isalande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse, sont exonérées de CSG et de CRDS.

Ces revenus demeurent soumis toutefois à un prélèvement de solidarité de 7,5%.

Agissez dés la déclaration de vos revenus

Pour cela :

- cocher la case 8SH (déclarant 1) et/ou 8 SI (déclarant 2) de la déclaration 2042 C;
- indiquer le montant total de vos revenus fonciers en 4BA ou 4BE;
- préciser en 8RF le montant des revenus exonérés de CSG/CRDS,  s'il s'agit d'un couple marié ou pacsé et si un seul des deux conjoints remplis les conditions d'exonération.

Ainsi, les acomptes contemporains auxquels vous serez soumis suite à l'exploitation de votre déclaration de revenus seront calculés sans prélèvements sociaux, le prélèvement de solidarité de 7,5 % étant perçu au solde de l'imposition.

Si vous avez omis de compléter votre déclaration des revenus perçus en 2018 pour bénéficier de l'exonération de CSG et de CRDS

Dans ce cas, du fait de cette erreur, à compter des revenus 2019, vous avez été soumis aux acomptes contemporains au taux de 17,2% (correspondant à la totalité des prélèvements sociaux).

Vous devez alors déposer une déclaration rectificative pour 2018 qui permettra de reprendre le CIMR appliqué à tort sur les prélèvements sociaux incluant la CSG et la CRDS.

Afin d'interrompre le prélèvement d'acomptes contemporains (correspondant à l'impôt sur le revenu (IR)+ les prélèvements sociaux (PS) dont la CSG et la CRDS), vous avez la possibilité d'agir depuis votre espace particulier, dans la rubrique "Gérer mon prélèvement à la source".

En fonction de votre dossier vous pouvez agir pour interrompre ces acomptes indus. En principe, si vous agissez avant le 22 d'un mois donné, cela emporte des effets dès le prélèvement du mois suivant.

1ère procédure:

- Utilisez la fonction "actualiser suite à une hausse ou une baisse de vos revenus";
- Indiquez pour 2020 le montant total des revenus fonciers en 4BA ou 4BE, ainsi que le montant des revenus exonérés de prélèvements sociaux en 8RF (s'il s'agit d'un couple marié ou pacsé et si un seul des deux conjoints remplit les conditions d'exonération);
- Cochez la (les) case(s) 8SH/8SI.

Cette modulation permettra de supprimer les acomptes PS en fonction des informations saisies tout en conservant les acomptes IR.

2ème procédure :

- Utilisez la fonction "actualiser suite à une hausse ou une baisse de vos revenus";
- Moduler vos revenus 2020 en supprimant vos revenus fonciers. Les acomptes impôt sur le revenu (IR) et prélèvements sociaux (PS) liés à ces revenus sont alors supprimés;
- Moduler à nouveau vos revenus en ré-indiquant le montant total de vos revenus en 4BA ou 4BE, ainsi que le montant des revenus exonérés de prélèvements sociaux en 8RF (s'il s'agit d'un couple marié ou pacsé et si un seul des deux conjoints remplit les conditions d'exonération);
- Cocher la (les) case(s) 8SH/8SI.

De cette façon, le référentiel des taux et acomptes sera mis à jour avec création d'acomptes correspondant seulement à l'IR, sans l'acompte PS à 17,2%.

Cette action vous permettra de supprimer les acomptes de prélèvements sociaux indus à venir tout en conservant les acomptes d'impôt sur le revenu (IR).

Si vous ne parvenez pas à effectuer ces modifications, adresser une demande via votre messagerie sécurisée.

Si vous n'intervenez pas pour cette mise à jour, les acomptes versés de janvier à août 2020, qui sont prélevés au titre de vos revenus perçus en 2020 du fait de la déclaration que vous aviez déposée, ne seront pris en compte que lors de la déclaration de ces revenus. Ils s'imputeront sur le montant à payer au titre du prélèvement de solidarité de 7,5% dû au titre de 2020 (sur l'avis d'imposition que vous recevrez à l'été 2021).

 

MAJ DINR le 10/04/2020