Je suis non-résident. Comment sont imposés mes revenus immobiliers ?

La déclaration de mes revenus immobiliers

Les revenus de vos immeubles situés en France ou les droits relatifs à ces immeubles (droits indivis, nue-propriété, usufruit...), ainsi que les droits immobiliers (actions ou parts de sociétés immobilières) et les produits accessoires, sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers ou des bénéfices industriels et commerciaux.

Selon la nature des revenus immobiliers perçus (revenus de location meublée ou non meublée, ...), certaines déclarations et rubriques de ces déclarations devront être complétées.

Vous louez des locaux nus (logements non meublés)

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et seront à déclarer, sous certaines conditions, soit au régime micro foncier, soit au régime réel.

  • Le régime « micro foncier » - Conditions et obligations déclaratives

Si le montant brut des revenus fonciers (locations non meublées) perçus en 2018 par l'ensemble de votre foyer fiscal n'excède pas 15 000 € (charges non comprises), quelle que soit la durée de la location au cours de l'année, le régime "micro foncier" s'applique de plein droit.

Dans ce cas, aucune déclaration annexe de revenus fonciers n° 2044 n'est à remplir.

Il suffit simplement d'indiquer le montant brut des revenus fonciers de 2018 (déterminés de la façon suivante: montant des loyers encaissés - les charges incombant au locataire + le montant des dépenses incombant normalement au propriétaire et mises à la charge des locataires + les subventions et indemnités perçues) sur la déclaration n° 2042 (case 4BE). Un abattement de 30 % (évaluation forfaitaire de vos charges) est appliqué pour déterminer le revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers. Il ne doit pas être déduit car il sera calculé automatiquement.

  • Le régime réel - Conditions et obligations déclaratives

Si les conditions du régime "micro foncier" ne sont pas remplies ou si l'option pour le régime réel est faite, il suffit de souscrire une déclaration de revenus fonciers n° 2044. L'option est irrévocable pendant trois ans. Il faut alors reporter sur la déclaration n° 2042 les résultats (bénéfices ou déficits) calculés sur la déclaration n° 2044 (ou 2044 spéciale si la personne relève d’un dispositif particulier).

La déclaration n°2044 concerne les propriétaires d'immeubles ordinaires y compris les immeubles bénéficiant d'une des déductions spécifiques prévues par les dispositifs Besson ancien et Borloo ancien.

La déclaration n°2044 spéciale concerne les propriétaires :

- qui ont opté pour la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs ;

- qui bénéficient d'une déduction spécifique au titre des dispositifs Scellier intermédiaire, Scellier ZRR ou Robien ZRR ;

- d'immeubles spéciaux: immeubles classés monuments historiques, immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou assimilé pour lesquels le bénéfice de déduction des charges Malraux est demandé ou immeubles détenus en nue-propriété.

Précision : La mise en place du Prélèvement à la Source (PAS) à compter du 1er janvier 2019 modifie les règles de déduction des frais d'administration et de gestion, des primes d'assurance, des provisions pour charges et des intérêts d'emprunt afférents à des échéances de l'année 2018, mais dont le paiement est intervenu en 2017. Voir la notice des déclarations n°2044 et n°2044 spéciale pour plus de précisions.

Par ailleurs, si plus aucuns revenus fonciers ne sont perçus après le 31-12-2019, il convient de cocher la case 4BN. Ainsi, les revenus fonciers de 2019 ne seront pas retenus pour le calcul du Prélèvement à la Source (PAS) et aucun acompte ne sera à payer à ce titre en 2020.

  • Si les seuls revenus fonciers dont vous disposez proviennent de parts de Sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu (SCI déposant une déclaration n° 2072)

Dans ce cas, il convient de reporter directement sur la déclaration 2042 la quote-part de bénéfice ou de déficit. Aucune déclaration de revenus fonciers 2044 n'est à souscrire.

La SCI doit déposer, quant à elle, une déclaration n°2072 au lieu de son siège social, mais c’est l'usager en tant qu’associé qui est redevable de l’impôt en fonction de sa quote-part de résultat dans la SCI :

  •  Déclaration n° 2072-S si les associés sont des personnes physiques ;
  •  Déclaration n° 2072-C si la SCI est propriétaire d’un immeuble spécial (monuments historiques),d’un bien en nue-propriété ou d’un logement pour lequel une déduction est pratiquée au titre de l’amortissement (« Périssol », « Besson neuf », « Robien classique ou recentré », « Borloo neuf »).

Vous louez des locaux meublés

Ces revenus sont imposables dans la catégorie des revenus industriels et commerciaux (BIC) et doivent être reportés sur la déclaration complémentaire 2042-C-PRO dans la rubrique dédiée :

  • Le régime « micro BIC » - Conditions et obligations déclaratives

- Si le régime micro entreprise des locations meublées non professionnelles s'applique (cases 5ND, 5 OD ou 5 PD).Un abattement forfaitaire de 50 % (avec un minimum de 305 €) représentatif de charges sera automatiquement appliqué.

- S'il s'agit de la location d'un meublé de tourisme, d'un gîte rural ou d'une chambre d’hôtes (cases 5NG, 5OG, 5PG), un abattement forfaitaire de 71 % sera appliqué (avec un minimum de 305 €).

  • Le régime bénéfice réel - Conditions et obligations déclaratives

Si l'activité est imposée selon le régime réel, une liasse n° 2031 doit être déposée au Service des Impôts des entreprises (SIE) qui gère le lieu de situation géographique du meublé (si un seul bien en location meublée) ou auprès du SIE dont dépend le logement meublé le plus important, si plusieurs biens sont loués selon ces modalités.

Vous souhaitez déclarer des revenus immobiliers perçus avant 2018

Vous pouvez avoir omis de déclarer vos revenus immobiliers de source française perçus avant 2018.

En l'absence de déclaration de revenus déposée, vous devez régulariser votre situation en déposant des déclarations "papier" au titre des années concernées auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents:
- une déclaration modèle 2042  pour les revenus de source française dans laquelle vous préciserez votre situation personnelle (adresse, situation familiale,..) ;
- une déclaration modèle 2042 C PRO ou une déclaration 2044 selon la catégorie de revenu concernée.

Ces déclarations sont téléchargeables sur le site impots.gouv.fr en indiquant "2042" dans le moteur de recherche. Elles sont accessibles sur la partie droite de l'écran. Ainsi, en cliquant sur le formulaire 2042 millésime 2019, l'ensemble des déclarations millésimées 2019 sont téléchargeables (dont la déclaration 2044 et 2042-C-PRO), de même que celles des années précédentes.

A noter : En 2019, la déclaration en ligne des revenus 2018 devient obligatoire pour tous les usagers dont l'habitation principale est équipée d'un accès internet.
Dans ces conditions, vous devez procéder à la déclaration de vos revenus via l'espace particulier que vous allez créer ou réactiver à cette fin. L'accès aux déclarations spéciales est également proposé.

Modalités d'imposition de vos revenus locatifs et de paiement

Calcul de l'impôt

  • Imposition au taux minimum

Après abattement éventuel selon le régime de déclaration de vos revenus, ces revenus seront imposés avec vos autres revenus de source française imposables en France au barème progressif avec plafonnement du quotient familial.

A noter : Pour la partie de vos revenus perçus après votre départ de France et avant votre retour en France, il sera appliqué un taux minimum d'imposition de 20 % jusqu'à 27 519 € de revenu net imposable puis de 30 % au-delà. Généralement, les conventions fiscales internationales attribuent à la France l'imposition des revenus d'immeubles situés en France.

  • Imposition au taux moyen

Vous pouvez demander à bénéficier de l'application d'un taux moyen pour l'imposition de vos revenus.Cela suppose que vous justifiez que le taux moyen de l’impôt français sur l’ensemble de vos revenus de sources française et étrangère est inférieur au taux minimum. Vous êtes alors imposé à ce taux moyen sur vos seuls revenus de source française.

A noter: La déduction des pensions alimentaires est admise, pour le calcul du taux moyen à compter de l'imposition des revenus perçus en 2018 et déclarés en 2019, sous réserve que les pensions versées soient imposables en France entre les mains du bénéficiaire et qu'elles n'aient pas déjà donné lieu, pour le contribuable qui les verse, à un avantage fiscal dans son Etat de résidence.

Pour pouvoir bénéficier du taux moyen:

- Vous devez indiquez votre revenu mondial (revenus de source française et de source étrangère) case 8 TM de la déclaration 2042, en précisant dans la partie « renseignements complémentaires » la nature des revenus perçus (revenus fonciers, salaires...) et leurs montants respectifs.

-Vous pouvez également solliciter l'application du taux moyen dans le cadre d'une réclamation contentieuse adressée au service des impôts des particuliers non-résidents.

  • Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux (au taux de 17,2 %) s’appliquaient aux revenus immobiliers de source française perçus par les personnes qui sont domiciliées hors de France.

Toutefois, les revenus du patrimoine perçus à partir du 1er janvier 2019 par des personnes relevant du régime obligatoire de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse sont exonérés de CSG et de CRDS, mais restent soumis à un prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez cocher les cases 8SH et/ou 8SI de la déclaration des revenus 2018.

Mise en oeuvre du prélèvement à la source depuis le 1er janvier 2019: nouvelle modalité de paiement 

  • Conséquences sur les revenus immobiliers perçus à compter du 1er janvier 2019

Avec la mise en oeuvre du prélèvement à la source au 1er janvier 2019, les revenus immobiliers, perçus par les résidents et non-résidents fiscaux de France et imposables en France, entrent dans le champ du prélèvement à la source (PAS).

Toutefois, le PAS s'effectue sous la forme d'acomptes prélevés directement sur le compte bancaire du bailleur, y compris en cas d'application du régime micro.

Dans la mesure où ces revenus sont donc hors champ de la Retenue A la Source des Non-Résidents (RAS NR), aucune déclaration 2041 E (qui permet au service des impôts des particuliers non-résidents (SIPNR) de prendre en compte la retenue à la source dont vous avez fait l'objet lors du calcul de votre impôt sur le revenu) n'est donc à compléter.

Les acomptes contemporains sont à calculer dans la mesure où le droit interne et les dispositions conventionnelles prévoit un droit de taxer ces revenus pour la France. Pour le savoir, il convient de se reporter, le cas échéant, à la convention signée entre la France et le pays de résidence. A défaut de convention, les revenus immobiliers qu'un non-résident tire de biens immobiliers situés en France sont imposables en France.

L'acompte est prélevé chaque mois ou chaque trimestre. Il est calculé sur la base du résultat déclaré de l'année N-2 (2017) pour les acomptes de janvier à septembre 2019, puis de l'année N-1 (2018) à compter de septembre N (2019), suite au dépôt de la déclaration de revenus au printemps N (2019) . Si avez perçu, pour la première fois, des revenus immobiliers en 2018, les acomptes ne seront calculés qu'à partir de la déclaration en septembre 2019 en vue des prélèvements en 2020.

Le montant de l'acompte mensuel prélevé sur votre compte bancaire sera indiqué à l'issue de votre déclaration de revenus en ligne, mais vous pouvez aussi opter pour un prélèvement trimestriel via la rubrique « gérer mon prélèvement à la source ». Cette option doit être effectuée avant le 1er octobre 2019 pour pouvoir prendre effet en janvier 2020.

  • Conséquences sur les revenus immobiliers perçus en 2018 et imposés en 2019 : "l'année blanche"

Afin d'éviter aux contribuables de payer en 2019 à la fois leur impôt sur les revenus perçus en 2018 et le PAS sur les revenus perçus à compter du 1er janvier 2019 (dont les acomptes contemporains sur les revenus immobiliers), un crédit d'impôt exceptionnel dit de modernisation du recouvrement (CIMR) a été prévu.
Ce crédit d'impôt porte sur l'impôt relatif aux revenus non exceptionnels de 2018 situés dans le champ d'application du prélèvement à la source (donc hors revenus déjà soumis à la retenue à la source des non-résidents (traitements et salaires, pensions)).

Pour en bénéficier:

Revenus fonciers:

Pour bénéficier du CIMR, si les revenus bruts mentionnés ligne 20 et reportés ligne 30  de la déclaration n°2044 ne constituent pas des revenus exceptionnels, ils doivent également être reportés lignes 21 et 31 (revenus non exceptionnels) pour les mêmes montants.
Correspondent à des revenus exceptionnels la partie des recettes correspondant à des indemnités ou à des recettes perçues en 2018 de manière différée ou anticipée.
Il conviendra ensuite de déclarer, lignes 4XB et 4XA de la déclaration de revenus modèle 2042, le total des recettes figurant lignes 30 et 31 de la déclaration 2044.

La ligne 4XC de la déclaration de revenus 2042 devra être complétée du montant des éléments exceptionnels (ex : ligne 230 de la déclaration 2044, le montant de la régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2017).

Revenus industriels et commerciaux (location meublée): Vous devrez compléter la déclaration n°2042C.

A noter: Si vous avez déclaré, en plus de vos revenus immobiliers, des salaires/ pensions soumis à la retenue à la source (RAS) spécifique des non-résidents avec une RAS à 20% imputable sur l'impôt sur le revenu (rubrique 8TA de la déclaration de revenus 2042), le remboursement de CIMR correspondra à la combinaison de l'imputation de la RAS à 20% puis du CIMR, sur votre cotisation d'impôt.

Seuls les prélèvements sociaux comprenant de la CSG sont soumis à acomptes contemporains du prélèvement à la source (PAS), aussi en cas d'application du seul prélèvement de solidarité (situé donc hors champ du prélèvement à la source) celui-ci ne pourra bénéficier du CIMR.
   

Pour plus de précisions, veuillez notamment vous reporter aux notices jointes à la déclaration de revenus n° 2042 et à la déclaration de revenus fonciers n° 2044 ou 2044 spéciale, ainsi qu'aux questions / réponses sur le CIMR.

MAJ DINR le 12/07/2019