retour à la page précédente



 
 Imprimer ce document (nouvelle fenêtre)Envoyer ce document par courriel (nouvelle fenêtre)

Calculer et déclarer sa plus-value

 Comment déterminer le montant de sa plus-value ? Il suffit de faire la différence entre le prix auquel vous avez vendu votre bien et son prix d'achat.


 

Après avoir déduit de cette plus-value brute l'abattement pour durée de détention vous obtenez le montant de la plus-value qui sera imposée.

Le prix de cession

 
 

Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte.

Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de vente :

  • les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…)

  • le montant de la TVA acquittée

Mais le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs…

Si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.

Le prix d'acquisition

 
 

Il s'agit du prix effectivement payé, celui stipulé dans l'acte d'achat.

Ce prix d'acquisition peut être majoré de frais, à condition de pouvoir les justifier :

  • les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat 

  • les frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat, frais de notaire…Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.

  • les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
    Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous n'avez pas de justificatifs

  • les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme


Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l'acte.

Pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente. Vous ne devez pas compter les intérêts.

Calculer la plus value imposable

 
 

Sur la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d'acquisition) viennent en déduction.

  • un abattement pour durée de détention

    La plus-value brute est diminuée d'un abattement pour durée de détention.

    Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un immeuble, de droits relatifs à un immeuble ou de parts de société à prépondérance immobilière était réduite d'un abattement pour durée de détention fixé comme suit :
    - 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
    - 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
    - 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

    Ainsi, l'exonération totale d'impôt et de prélèvements sociaux à raison de la plus-value réalisée était acquise pour les cessions de biens détenus depuis plus de trente ansi.

    Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013 , les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

    Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement pour durée de détention s'établit désormais comme suit :
    - 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
    - 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

    L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

    Pour les prélèvements sociaux, l'abattement s'établit comme suit :
    - 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
    - 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
    - 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

    L'exonération des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

    Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention demeurent inchangées pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens, tant à l'impôt sur le revenu qu'aux prélèvements sociaux

  • abattement exceptionnel de 25 %

    Pour les cessions intervenant à compter du 1er septembre 2013 jusqu'au 31 août 2014
    , un abattement exceptionnel de 25 % est appliqué pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values résultant de la cession de biens immobiliers ou de droits portant sur ces biens, autres que des terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant.

    L'abattement exceptionnel de 25 % s’applique sur la plus-value nette imposable, calculée après prise en compte de l'abattement pour durée de détention et, le cas échéant, de la fraction de la plus-value exonérée sous conditions de remploi.

    L'abattement exceptionnel de 25 % ne bénéficie pas :
    - aux cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant ;
    - aux cessions de titres de sociétés ou d’organismes à prépondérance immobilière ou de droits assimilés ;
    - aux cessions réalisées par le cédant au profit de son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire, un ascendant ou descendant du cédant ou de l'une ou de plusieurs de ces personnes ;
    - aux cessions réalisées par le cédant au profit d'une personne morale dont le cédant, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire ou un ascendant ou descendant de l'une ou de plusieurs de ces personnes est associé ou le devient à l'occasion de cette cession.

  • un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %

    Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
    S'ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG (8,2%), CRDS (0,5%), prélèvement social (4,5 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et prélèvement de solidarité (2 %) soit un taux global de 15,5 %.
    La CSG n'est pas déductible de vos revenus.

 

  • une taxe sur les plus-values immobilières élevées

    Cette taxe s’applique sur les plus-values de cession d’immeubles autres que des terrains à bâtir, lorsque la plus-value imposable est d’un montant supérieur à 50 000 €. La taxe est calculée, sur le montant total de la plus-value imposable selon le barème suivant :

    Montant de la plus-value imposable

    Montant de la taxe
    De 50 001 € à 60 000 € 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20
    De 60 001 € à 100 000 €  2 % PV
    De 100 001 € à 110 000 €  3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10
    De 110 001 € à 150 000 € 3 % PV
    De 150 001 € à 160 000 €  4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100
    De 160 001 € à 200 000 €  4 % PV
    De 200 001 € à 210 000 €  5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100
    De 210 001 € à 250 000 €  5 % PV
    De 250 001 € à 260 000 €  6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100
    Supérieur à 260 000 €  6 % PV
    (PV = montant de la plus-value imposable)  

En cas de moins-value
La moins-value n'est pas prise en compte : elle ne peut pas s'imputer sur vos revenus ou sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.

Déclarer la plus-value et payer l'impôt

 
 

Le notaire s'occupe de tout. Il établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l'impôt pour le compte du vendeur.

Ainsi, lors d'une seule formalité, il acquitte les droits d'enregistrement dus par l'acquéreur du bien et l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par le vendeur.


 

Les formulaires utiles

  Déclaration de plus-value sur les cessions d'immeubles ou de droits immobiliers (2048-IMM)

 
 Imprimer ce document (nouvelle fenêtre)Envoyer ce document par courriel (nouvelle fenêtre)

Calculer et déclarer sa plus-value

RetourRetour