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Dans quels cas votre plus-value est exonérée

 Par la nature du bien cédé, le montant de la vente, la durée de possession... certaines plus-values sont exonérées d'impôt.


Exonération applicable à la vente d'une résidence principale

 
 

La plus-value que vous réalisez lors de la vente de votre résidence principale est totalement exonérée.
Il s'agit de votre résidence principale au jour de la cession.

Les " dépendances immédiates et nécessaires " comme les caves, garages, chambres de bonne… qui sont vendues en même temps sont également exonérées.
Un garage, qui n'est pas attenant à votre habitation mais situé à moins d'un kilomètre, est considéré comme une dépendance immédiate.

Si vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous pouvez bénéficiez de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans cette structure d’accueil et si cette résidence est restée libre de toute occupation depuis votre entrée dans l’établissement.
D’autres conditions sont également requises pour bénéficier de cette exonération. Vous devez, au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession :
- ne pas être passible de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) ;
- ne pas avoir un revenu fiscal de référence excédant pour les cessions intervenues en 2014, la limite de 23 572 €, majorée de 5 507 € pour la première demi-part supplémentaire et de 4 334 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Exonération applicable à la cession d'un logement autre que la résidence principale

 
 

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve des conditions suivantes :
- vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
- vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Exonération applicable aux cessions d'un montant inférieur à 15 000 €

 
 

Vous vendez un terrain pour un prix de 11 000 € ? La plus-value que vous réalisez n'est pas imposée.

En effet, la plus-value réalisée à l'occasion d'une cession d'un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.

Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s'apprécie pour chaque cession.
Si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si le montant de chaque cession est inférieur à 15 000 €.


Vente de la nue-propriété ou d'un usufruit
Pour apprécier le seuil de 15 000 €, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien.
 
Ainsi, lors de la vente de la nue-propriété ou l'usufruit d'un bien, vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété.

Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l'âge de l'usufruitier (En savoir plus).


Exemple : vente de la nue-propriété d'un terrain pour 12 000 €.
Pour savoir si votre plus-value est exonérée, vous devez calculer la valeur du terrain en pleine propriété.

Si l'usufruitier a 62 ans, la valeur de la nue-propriété d'un bien est estimé à 60 % de sa valeur en pleine propriété et l'usufruit à 40 % (cf barème légal).

Ainsi, pour un bien d'une valeur en pleine propriété de 20 000 €, la nue-propriété est égale à 12 000 € et l'usufruit est égal à 8 000 €.

La valeur de la pleine propriété étant supérieure à 15 000 €, la plus-value réalisée sera soumise à l'impôt sur les plus-values au taux de 19% auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.

Vente en indivision
Le seuil de 15 000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.
Vous n'êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 €. Même si la cession de l'ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil.

Exonérations accordées de manière spécifique aux retraités et aux invalides

 
 

En tant que retraité, votre plus-value peut être exonérée si l'avant dernière année précédant celle de la cession (2012 pour une cession en 2014) :
- votre revenu fiscal de référence n'excède pas certaines limites (En savoir plus) ;
- vous n'étiez pas passible de l'ISF au titre de 2012 pour une cession en 2014.

Les personnes titulaires de la carte d'invalidité, accordée aux personnes n'étant pas en capacité d'exercer une profession et à celles qui sont, en plus, dans l'obligation d'avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne (art. L 341-4 du code de la sécurité sociale, 2ème et 3ème catégorie), bénéficient également d'une exonération de leur plus-value ; elles doivent cependant remplir les mêmes conditions que les retraités.
Par exemple, un retraité ou une personne titulaire de la carte d'invalidité (2ème ou 3ème catégorie), célibataire, a réalisé une plus-value lors de la vente d'un appartement en 2014.
Cette cession est exonérée si, en 2012, son revenu fiscal de référence était inférieur à 10 024 € majoré de 2 676 € par demi-part supplémentaire et si ce redevable n'était pas passible de l'ISF en 2012.

Exonération liée à la durée de détention du bien cédé

 
 

Lors du calcul de la plus-value, il est appliqué un abattement pour durée de détention.

Depuis le 1er février 2012, la plus-value brute réalisée lors de la cession d'un immeuble, de droits relatifs à un immeuble ou de parts de société à prépondérance immobilière était réduite d'un abattement pour durée de détention fixé comme suit :

  • 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
  • 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
  • 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.

Ainsi, l'exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux à raison de la plus-value réalisée était acquise pour les cessions de biens détenus depuis plus de trente ans

Pour les cessions de biens autres que des terrains à bâtir ou des droits s'y rapportant réalisées à compter du 1er septembre 2013, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention sont modifiées pour la détermination de l'assiette imposable à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux des plus-values immobilières.

- pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de :
- 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L'exonération totale des plus-values immobilières au titre de l'impôt sur le revenu sera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention de vingt-deux ans, au lieu de trente ans depuis le 1er février 2012.

- pour les prélèvements sociaux, l’abattement s'établit comme suit :
- 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ;
- 1,60 % pour la vingt-deuxième année de détention ;
- 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième.

L'exonération des prélèvements sociaux restera ainsi acquise à l'issue d'un délai de détention inchangé de trente ans.

Pour les cessions de terrains à bâtir ou de droits s'y rapportant, les modalités de calcul de l'abattement pour durée de détention demeurent inchangées pour la détermination de l'assiette imposable des plus-values immobilières afférentes à ces biens, tant à l'impôt sur le revenu qu’aux prélèvements sociaux.

Cession par certains non résidents

 
 

Les plus-values réalisées à l’occasion de la vente d'une résidence en France par des personnes domiciliées à l'étranger, françaises ou ressortissantes de l'Union européenne, peuvent être exonérées.

Cette exonération s'applique, dans la limite d’une résidence par contribuable et de 150 000 € de plus-value nette imposable, aux cessions réalisées :

  • au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;
  • et sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

Remembrements et expropriations

 
 

La plus-value réalisée à l'occasion d'une expropriation (avec une déclaration d'utilité publique) est exonérée. Une condition : l'indemnité d 'expropriation doit être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou plusieurs immeubles.

Les plus-values constatées à l'occasion d'un remembrement sont également exonérées.


 

En savoir plus

  Le barème légal pour calculer la valeur en pleine propriété
  Retraités et invalides : les limites de revenus à ne pas dépasser

 
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Dans quels cas votre plus-value est exonérée

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